房地产行业2016年2月研究月报:红包行情或可期

市场回顾

1月市场在“熔断”制度的磁吸效应、人民币贬值、银行票据事件、经济形势低于预期等系列因素影响下,整体呈现大幅下跌态势,所有板块无一幸免,特别是估值较高的个股回调幅度都比较大。房地产板块跌幅较为适中,银行、有色、非银等跌幅相对较少,计算机、轻工、机械板块跌幅较大。

我们在一月份的月报中明确提出基本面预期走低,市场难以延续12月的行情。1月的市场表现比我们预期的还要差。市场的投资思维已然从牛转熊,而演绎到今的股灾3.0沉重打击了市场的信心,独立性个股行情十分稀缺。

行业跟踪

新房成交同比尚可:1月32样本城市新房同比上升10.9%,基本与去年3季度月均销售量持平,一线城市同比小幅下跌3%,二、三线城市销量同比提升12%、17%,长三角和珠三角依旧是带动新房销量的引擎,同比大幅增长23%、30%。

去化周期出现反弹:1月份由于销量水平相比12月出现明显下降,我们跟踪的15样本城市去化周期从12月的10.9月微增到11.1月。

土地市场成交大幅减少:1月重点城市住宅用地供应量和成交量同比分别下降40.61%和37.03%,成交的楼面价平均溢价率为35.12%。

最新观点

1月的暴跌预示了部分行业风险:站住12月的高点看向16年,我们难以乐观,首先预期1月基本面走低(即便同比数据尚可),数据验证了我们的判断。但市场暴跌不得不令我们重新审视,房地产的去库存其实还未真正开始,而去杠杆似乎又隐含着巨大的价格波动风险。我们认为,投资逻辑或重回价值+落地,而非单纯的弹性+空间,当前或存在短期的红包行情,但市场下行压力犹存,我们下调行业评级至持有。

超跌或孕育反弹行情:惨淡的1月收场,暴跌孕育着反弹的基础,不少公司打响股价保卫战、资金也需要积极寻找赚钱效应,而春节前后至二会前,政策暖风会或成为反弹的催发剂。但由于制约市场中长期利空并未缓解,逢反弹减仓或是大部分参与者的策略,这可能也制约了反弹的高度和持续性。

关注国企改革和大集体小公司:市场重心下移使得不少小体量个股跌入价值区间,从超预期的角度来,我们首先看好国企改革和大集团小公司两类个股的投资机会。建议关注陆家嘴(国企改革+迪斯尼,优异基本面)、滨江集团(大股东持续增持、业绩持续向好)、南国置业(跌入价值区间,国企整合预期)、世联行(跌入价值区间、成长空间很大)、中珠控股、绿景控股等。

模拟组合

最新情况:整体仓位45%,累计收益-1.59%,持有中珠控股(17%)、中航地产(12%)、南国置业(9%)、世联行(7%);

调整情况:我们1月中进行了战略性减仓,并对个股进行了不同程度的调整,目前我们保持四成仓位,对后市能把握主动权。