房地产行业2015年年报前瞻:业绩依旧分化,主流白马相对稳健

业绩依旧分化,主流房企相对稳健。从已公布的69家上市房企年报业绩预告看,其中预减或亏损的房企27家。具体来看,主流房企业绩整体稳健,招商蛇口、滨江、泰禾预计业绩增速分别达29.8%、35%和59.5%(预告区间中值),但保利地产受少数股东权益占比较高影响,净利润增长仅1.18%。宜华、中珠控股、万家文化等部分转型房企受低基数或新业务业绩提升影响,预计业绩增速达100%以上。整体来看,受行业毛利率下滑影响,传统房企净利润增速均面临下滑趋势,但近年来随着行业转暖及部分转型房企新业务逐步贡献利润,2015年行业净利润增速略有回升。展望2016年,考虑到2015年市场量价齐升,统计的12家房企销售额同比增长24.4%,预计2016年行业营收及净利润仍能维持一定增长。

销售额创历史新高,公司区域差异明显。货币及行业政策双重刺激下,2015年全国楼市回暖明显,全国商品房销售额和销售面积同比分别增长14.4%和6.5%,销售额再创历史新高。分城市来看,一线城市成交同比增长32.1%,明显优于二线(22.1%)、三线城市(13.2%)。公司层面,12家典型房企整体实现销售额1.28亿,同比增长24.4%,Top10市占率由2014年末的10.4%提升至11.3%,万科、保利、金地全年销售额同比增速分别为21.5%、12.8%和25.8%。

预计全年商品房成交面积同比增长2%。经济承压背景下,预计2016年宽松货币环境仍将延续,同时去库存战略下,三四线城市有望出台更多行业扶持政策,但考虑基数抬升,同比增速将大幅回落。我们预计2016年全国商品房销售面积同比将增长2%。

投资建议:经济下行压力下,预计2016年政策托底仍将延续,地产行业仍将处于宽松的货币和政策环境,基本面仍将保持较好表现。在近期市场风险偏好和预期收益率下降的背景下,低估值龙头地产兼具基本面和业绩支撑,配置价值日益凸显。短期建议关注超跌低估值价值股保利地产、招商蛇口、华夏幸福、华业、北京城建等。全年重点关注遵循几条主线:1)资产配置荒下的低估值高股息率龙头保利、招商、万科;2)转型及国改个股中航地产、空港、广宇、宋都、绿景、华业、财信等;3)大北京区域主题北京城建、华夏、京投;4)转型潜力股荣丰、金宇、大龙、粤宏远等。

风险提示: 地价上涨对行业利润挤压的风险。