房地产行业2016年1月投资策略:2015年房地产市场触底回升,期待去库存政策发力

本期内容提要:

2015年商品房销售超2014年水平,主要城市12月销售回升明显。2015年全年商品房销售面积累计值为12.85亿平方米,相比2014年增长6.5%。2015年全年销售的回升有利于房企回笼资金,有利于房地产市场“供给侧改革”的进行。

2015年房地产累计投资完成额与2014年基本持平。2015年商品房新开工面积为15.45亿平方米,仅是13年同期的76.76%。房地产投资增速自2014年3月以来持续下滑,房地产企业投资意愿整体依然偏弱。2015年前三季度,房地产投资累计完成额同比增速由年初的10.4% 下滑至2.6%,而2015年全年仅比2014年增长1%。

百城住宅均价再创年内新高。12月份,百城样本住宅平均价格10980元/平米,再创历史新高。12月份,百城住宅价格指数一线城市表现继续超越二三线城市,一线城市价格指数同比增长17.20%,环比增长1.82%,同比增速创近年新高。

主要城市土地成交降幅逐步收窄,成交均价快速回升。在销售回升带动下,主要城市土地成交和供应降幅均逐步收窄,40个主要城市供应土地占地面积同比下滑11.72%,较2014年降幅收窄12.68个百分点;成交土地占地面积同比下降18.02%,下降幅度和2014年情况相比收窄8.31个百分点;土地成交总价同比下降6.68%,较2014年情况降幅收窄16.48个百分点;土地成交均价3638.46元/平米,同比增长13.83%,再创2015年新高。

去库存成房地产行业“供给侧改革”的主旋律,多项具体政策陆续出台。央行2016工作会议提出降低社会融资成本;多地出台具体的控价格降库存政策。

新一轮宽松政策或将出台。针对三、四线城市库存高企的现状,增加对农民、农民工购房支持的力度也是一个重要的政策措施。在保障房和棚户区改造方面,实行货币化补贴,在融资方面加快推行资产证券化也都是未来值得关注的行业利好政策。

维持行业“看好”评级。我们认为,各地去库存政策的推出有利于2016年房地产销售的稳健增长。从政策层面看,关注新一轮去库存政策的实施以及减轻房企经营负担和资金压力政策的持续性,关注这些政策能否有效去库存以及能否促进房地产开发投资额的止跌回升,维持行业“看好”评级。年初以来,房地产板块已下跌约21%,近期可逢低关注保利地产(600048)、首开股份(600376)和世联行(002285)的投资机会。

风险因素:政策利好及房地产销售回升不及预期。