评12月房价数据:房价再度加速上涨,城市间分化加剧

12月70城市房价环比增速回升。根据统计局公布的70大中城市房价数据,12月新房房价环比下跌城市数从上个月的27个减少至26个,上涨城市数从33个增加为39个(图1)。同时,70城市房价平均水平涨幅再次回升,我们估算的新房房价月环比从11月上涨0.19%扩大至12月的0.20%(图2)。而各城市间分化持续,从70个城市房价环比涨幅的分布来看,12月新房房价环比下跌超过0.5%的城市比例由前月的零提高至2.9%(图3)。同月,二手房房价上涨城市数由前月的40个减少至37个,环比下降城市数由16个提高至24个。我们估算的二手房房价平均月环比涨幅由上月的0.20%微幅放缓至0.19%(图4)。

一线城市房价涨幅扩大,环比继续处于领涨地位。12月一线城市新房房价环比涨幅由上月的1.47%扩大至1.55%,环比涨幅连续两个月扩大。其中深圳新房价格环比上涨3.2%,增速较上月扩大0.3个百分点,继续引领一线城市房价涨幅。上海房价环比涨幅较上月上升0.3个百分点至1.9%,广州环比涨幅由11月0.6%提高至12月0.7%,而北京由前月0.8%下降至12月的0.4%。一线城市二手房价格环比涨幅也提高0.55个百分点至1.80%,继续保持较高增速。北京、上海、广州、深圳二手房房价环比增速普遍提高,涨幅分别由前月的1.4%、1.0%、0.7%和1.9%上升至1.7%、1.2%、1.0%和3.3%。

二线城市微幅上涨,三线城市继续下跌。新房方面,二线城市新房价格涨幅略有回升,三线城市房价继续下跌。12月二线城市新房价格环比涨幅扩大0.09个百分点至0.31%,三线城市新房价格环比跌幅由上月的0.02%扩大至0.09%(图5)。二手房方面,二线城市二手房房价环比增速小幅放缓0.05个百分点至0.20%,三线城市环比由升转跌,由上月上涨0.01%转为微幅下跌0.02%(图6)。

房地产销售持续回暖推动房价上行,高库存压力抑制三四线城市房价。随着降息、降低首付比例、公积金政策调整等房地产优惠政策陆续出台,房地产需求持续回暖。30个大中城市房地产销售面积同比增速继续保持10%左右。销售回暖带动房价环比涨幅扩大,继续对房地产价格形成有效支撑。然而三四线城市高库存压力继续对房价形成抑制,城市间房价分化将持续。

宽松政策加码将继续推动需求回升,一线城市房价将继续攀升。12月70城市房价数据显示房价涨幅继续扩大,宽松政策下房地产需求继续回暖,将推动房价持续回升。此前决策层对房地产市场的密集表态显示其对楼市关注度明显提升,中央经济工作会议将房地产去库存定位供给侧改革五大重要任务之一,未来将继续刺激需求消化库存。同时,利率下降、首付比例降低、以及公积金优惠等政策将继续推升购房需求。供需较为紧张的一线城市房价将持续攀升,而库存压力较高的三四线城市将继续调整,城市间分化持续。需求回暖将带动房地产投资意愿回升,而宽松的货币政策也将继续加码,房地产企业融资等政策将继续放松,改善房地产企业资金面。然而高库存继续抑制房地产企业投资意愿,特别是三四线城市表现尤为明显。随着需求房地产需求和房价持续回升,房地产投资将有所企稳,但高库存压力之下,房地产投资态势较为疲弱,总体延续弱企稳态势,我们预计2016年全年房地产投资增速在3%-5%。