房地产行业研究周报:超跌后价值凸现

市场回顾

在人民币汇率快速下跌、大股东减持禁令到期及熔断“磁吸效应”等多重因素叠加下,新年前四个交易日市场就经历了四次熔断,周四交易额降至冰点,周五在监管层宣布熔断暂停后有显著恢复。上周上证指数大跌9.97%、房地产板块大跌12.41%。

两周前我们积极提示板块蓝筹股的行情受万科事件刺激提前反映,短期可能面临压力。近两周蓝筹股表现不振,招商蛇口、保利地产、金地集团等累计跌幅均超过15%,此前涨幅较大的城投控股下跌26%。月报中我们提示“正视股灾期间保护措施逐步解除的影响,市场的估值水平相对不低,需预防市场冲击等”,得到市场印证。

行业跟踪

新房销量有所回落:上周(2016第1周)32样本城市销量均值低于2000套,整体环比下跌28%,其中一线下跌33%、二线下跌26%、三线下跌30%;分区域来看,长三角区域下跌幅度最大(-43%)。考虑到15年最后一月成交量创下历史新高,成交边际改善可能逐步减弱,预计1月销量有所回落。

存量房成交增长放缓:上周26样本城市成交均值环比增长10%、同比增长107%、年初累计同比增长74%。环比方面增速放慢,其中北京、天津、杭州均出现负增长。同比方面则由于上年初低基数效应,部分城市增幅高于100%。

v 1月7日,交易所决定自次日起暂停实施指数熔断机制;1月9日,交易所发布上市公司大股东、董监高减持股份新规细则。

最新观点

人民币贬值冲击尚未结束:融断机制只是助跌和加剧流动性恐慌,而限减令到期对市场的冲击相对有限。人民币贬值制约了利率下行空间、导致资本外流、对人民币计价资产带来冲击。从房地产行业来看,在资产溢价、资本外流等因素的叠加下,人民币贬值对资产价格的影响有扩大趋势。但上市公司抗御风险能力大增,无论是价格波动还是销量下行对于上市公司均是机遇大于风险,坚持今年行业资源整合加速、龙头公司集中度继续提升的判断。

市场短期风险过度释放:上周房地产板块大跌12.41%,部分个股调整幅度超过25%,跌幅释放了相当的风险,部分个股也已跌入价值区间。周四晚监管层宣布暂停融断机制,周六交易所落实上市公司大股东、董监高减持股份的规定细则,预计会修复市场对减持禁令到期的担忧。

市场风格或变,建议买入未反应预期的超跌个股:我们月报明确提示市场风险,但考虑到首周市场风险过度释放,本周我们看好市场表现。蓝筹股建议买入换手充分、折价显著的招商蛇口,另外建议买入中航地产、南国置业,建议关注迪斯尼概念的界龙实业、转型动作不断的栖霞建设。

模拟组合

当前仓位:近满仓,累计收益率15.28%,持有中航地产30%、绿景控股28%、南国置业20%、荣丰控股20%。

仓位调整:我们识别了市场的风险因素,但对市场调整的幅度估计不够,导致组合在上周跌幅非常大,使得我们更需思考锁定收益的投资策略。上周乘机加仓了绿景控股等个股,我们判断市场修复后会有积极表现。