2016年1月房地产行业研究月报:基本面预期走低,关注国企改革+区域主题

市场回顾

12月市场整体上呈现缩量上涨态势,受宝能突击万科事件影响,地产板块表现异常活跃,月度涨幅为13.84%,高居第一,与地产相关的家电、建筑、非银等板块表现十分不俗。板块中各股表现精彩纷呈,涨幅前七个股均录得50%及以上的涨幅,其中万科A上涨62%,对其他蓝筹的上涨有显著的带动作用。

我们12月首周就积极提示年末市场风格或发生转变,蓝筹股存在显著的补涨机会,市场走势印证了我们的观点,但个股的表现从速度和程度上看超出了我们的判断。

行业跟踪

新房成交达到高位:12月32样本城市新房销量首次突破1万套,环比增长13%,一线城市再度发力环比增长25%、珠三角环比增长20%,重点城市全年销量增长19%;

房价表现积极:百城样本评价家同比增长4.15%,一线城市、强于线城市和一线周边去化较快的三线城市房价上涨明显。

去化周期持续下降:15样本城市去化周期环比继续下降,为10.9个月,是14年3月以来新低。

土地市场成交环比增长:12月重点城市住宅用地按建面测算成交量环比增长43.79%,成交的楼面价平均溢价率为41.5%。

最新观点

基本面预期走低:12月是传统的成交旺季,市场成交继续向好,重点城市的成交还超出了我们的预期,但高基数意味着进一步改善的空间缩小。我们判断,今年12月或是14年9月以来政策宽松导致的月度销量峰值,后期基本面的预期或开始走低。

正视股灾期间保护措施逐步解除的影响:在年末险资驱动和竞排名行情之后,市场的估值水平相对不低,而1月首周市场将迎来减持令到期的利空,尽管我们认为不构成中期逻辑的破坏,但依然要预防对市场产生的冲击。

关注国企改革和区域性主题:2015年由于股灾、反腐和地方换届等因素影响,国企改革整体低于预期,我们预计今年或有较大的改观,国企改革涉及标的众多,后续依然有超预期的标的。区域性主题依然会存在较大的投资机会,迪斯尼、自贸区等概念会不断发酵。

推荐中航地产(公司战略发展积极转变、安全边际+国改+区域主题)、南国置业(与股东整合预期、公司诉求积极、安全边际高)、绿景控股(中长期持续看好的转型标的,目前面临较好的买入机会)。另外,迪斯尼主题概念或再度发酵,建议关注界龙实业等标的。

模拟组合

最新情况:整体仓位86%,累计收益42.44%,持有中航地产(29%)、南国置业(20%)、荣丰控股(21%)、绿景控股(16%);

调整情况:12月我们结合个股走势对组合进行了调整,对绿景控股进行了减仓,减仓缺乏弹性的云南城投,择机买入中航地产。