房地产、建筑行业-2015年中央经济工作会议内容点评:地产去库存,建筑有收获

事件:

2015年12月18日至21日,中央经济工作会议在北京举行。会议认为,明年经济社会发展特别是结构性改革任务十分繁重,战略上要坚持稳中求进、把握好节奏和力度,战术上要抓住关键点,主要是抓好去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务。

评论:

房地产去库存成为重点:会议将“化解房地产库存”作为2016年中央经济工作的五大任务之一,表明中央对房地产去库存的重视程度,同时也暗含了房地产的风险,在第五项任务“防范化解金融风险”最后特意强调了“坚决守住不发生系统性和区域性风险的底线”,说明房地产行业仍存在高库存的风险。宏观经济政策2016年仍将是“积极的财政政策和稳健的货币政策”,而且积极的财政政策还要加大力度,货币政策还要加大灵活度,这将从货币层面有助于房地产行业库存释放。

户籍改革将加快进度:会议提出“要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求,通过加快农民工市民化,扩大有效需求,打通供需通道,消化库存,稳定房地产市场。要落实户籍制度改革方案,允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户,使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。”结合最近出台的《居住证暂行条例》以及我国城镇化发展战略,我们认为,未来一线以及准一线城市外来人口将按照居住证暂行条例规定政策落户,其他城市将放开户籍管理,并且户籍改革进度将会加快。

房屋租赁制度将会加快完善:会议提出“要明确深化住房制度改革方向,以满足新市民住房需求为主要出发点,以建立购租并举的住房制度为主要方向,把公租房扩大到非户籍人口。要发展住房租赁市场,鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房,成为租赁市场的房源提供者,鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。”我们认为,随着户籍制度改革进度加快,为满足大量非户籍人口的住房问题,公租房以及房屋租赁制度将会加快完善,向市场化方向加快推进,专业的房屋租赁企业将会受到政策鼓励和支持。

行业整合加速:会议提出“要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略,适当降低商品住房价格,促进房地产业兼并重组,提高产业集中度。”土地成本上升、融资困难、高库存等因素使房地产行业利润水平下降,中小型房地产企业将逐渐被淘汰,在政策鼓励、资金推动下,行业龙头将加速整合市场,2016年房地产行业并购重组将会加速。

部分房地产政策可能会有调整:会议提出“要取消过时的限制性措施”。在“鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房,成为租赁市场的房源提供者”政策推动下,限购政策可能会逐步取消或者调整,限贷政策可能会取消,交由银行进行市场化运作;为了去库存,鼓励改善性需求,部分交易环节税收也可能发生调整。

建筑行业将加快整合:2016年“一带一路”战略重在落实,在亚投行、丝路基金等推动下,国内建筑企业在海外订单方面将会有较大收获。国内房地产行业去库存将会使房地产投资在下半年复苏,大型基建项目仍将保持稳定投资,建筑行业整体保持稳定。但在去产能、重质量、走出去的要求下,国企改革将会加快推进,建筑行业整合也将加速,如近期的中国五矿与中冶集团的战略重组。

相关受益房地产公司:去库存和行业整合推动下受益较大的公司为行业龙头,如:万科A、保利地产、金地集团、招商地产、绿地控股等。另外区域发展规划(京津冀一体化、长江经济带、成渝经济圈、各地自贸区)仍将是2016年经济工作重点,将会带动相关区域内房地产龙头发展。

相关受益建筑板块公司:一路一带的落实将使中国交建、中国铁建、中国中铁、中国中冶、中国建筑等国际工程承包商获得更多海外合同;美丽中国将使棕榈园林、东方园林、铁汉生态、蒙草抗旱、易兰设计等园林绿化企业受益。