地产行业动态跟踪报告:险资举牌事件催化,地产股估值回归

投资要点

保险资金、产业资本频频举牌地产股。2010年至2012年宝能系对深振业三次大规模举牌开创保险资金举牌地产个股的先河,2014年安邦连续举牌金融街、金地集团及银行个股后,中小保险公司纷纷效仿。2015年这一趋势更为明显,近期“宝万之争”引发市场对险资举牌的持续关注,险资举牌概念股频频获得市场青睐,带动地产蓝筹股股价大幅上涨。我们统计自2010年1月至2015年11月,地产股产业资本与金融资本增持均呈大幅上升趋势,2015年产业资本增持168次,同比增长21.7%,金融资本增持45次,达到2014年全年的82%。

保险公司资产配置压力及会计政策催生年末举牌行情。在经济下行及利率下行期,保险公司资产端收益覆盖负债端成本的压力较大,因此在有限的资产配置渠道下,为了追求更高收益,部分保险公司加大了高收益权益资产的配置。同时保险公司年底举牌增持,除了提高投资收益和净资产外,更重要的是享受会计处理变更带来的投资收益。变更为长期股权投资后,保险公司所持股票以来的公允价值变动(升值部分)将一次性计入投资收益(包括原作为可供出售金融资产,公允价值变动计入所有者权益的部分),将大大提高保险公司当前收益。

险资青睐的三类地产公司。从我们统计的目前保险资金举牌的地产公司类型来看,当前28家被保险资金持有的公司中25%是以获取重大影响争取控股权为目的,46%是看好公司一线城市资产价值或未来发展,还有29%是布局中小市值的公司,看好公司转型或壳资源价值。从股价表现上看,争取控股权对公司股价表现影响最大。大股东持股比例低、ROE较高及估值具有安全边际是保险公司增持地产股的主要考虑因素。蓝筹地产公司具备低估值、高分红和高股息率,且具有稳定的现金流和净利润增速和较高ROE水平,因此受到众多险资的青睐。

投资建议:我们认为在经济下行及降息周期中,未来保险资金仍有可能进一步增持地产公司,推动板块估值上升。我们梳理主要的投资逻辑有:1、目前险资已经持有并未来可进一步增持的地产公司。2、行业龙头公司,具有业绩持续性及估值优势。3、股权分散的中小市值地产公司。4、持有型物业资源丰富,并且土地储备稀缺,拥有一二线核心城市的商业地产资源的公司。建议投资者关注估值相对有优势的龙头公司保利地产、华夏幸福,同时持续关注已被险资增持,并有可能进一步增持的个股,如金融街、京投银泰等。

风险提示:股价大幅下跌、政策限制风险。