房地产行业2016年策略报告:乘政策东风,分享结构需求转型升级红利

投资要点:

2015年:我们的策略报告观点得到验证,推荐组合表现远超大盘和行业。15年财政货币宽松及融资放开,房企负债表改善,财务成本降低,盈利企稳回升,政策宽松,助力楼市回升。无风险利率下降,风险偏好提升,推升估值上移。板块上有政策支撑,下有估值保底。坚定做多行业,降息降准不息,做多不止,回调就是良机,静待花开。

坚定配置受益于政策红利、京津冀一体化、布局于人口净流入区域的优质公司,多业态齐飞。招地、华夏、泛海、世联、万科、福星、中航、保利、首开等等表现突出。

2016年行业发展的外部环境持续宽松。①财政挖渠,货币放水,改革助力。②“十三五“稳增长优势突出,创新驱动,结构优化,供需发力:③减税让利去库存,化解风险。去库存政策储备多,预计12月中旬中央经济工作会议将出台关于财政、金融、税费等更加宽松刺激政策。“房贷利息抵个税“呼之欲出。政府鼓励中小城镇给予首置农民财政补贴和税收减免,将农民工和个体工商户纳入住房公积金体系,加快农民进城落户等政策。④放开“二胎“利于改善性住房去化,对经济影响有限。⑤储蓄分流,牛市继续。从14年下半年开始中国家庭资产进入金融产品配置时代,从家庭资产配置结构看,对金融产品的配置会更加强烈。从长远看,牛市将促进消费总量提高和消费升级,有利于提高消费在经济中的比重,使经济进入新一轮循环,推动家庭对居住及其服务需求的升级。

投资机会在哪里1、经济着力于“供给侧”创造需求,“需求侧”减税为“供给侧”提供宽松环境。“供给侧”将提供运营升级服务,“需求侧”解决“结构性”需求。2、在行业平稳下机会转向结构性。人口人才将持续流向“十三五”规划主要拓展区,向三大经济圈、长江经济带及城市群集聚。3、在消费力提升下“供给侧”将创造高附加值城市运营升级服务。4、投资机会将集中于提供“结构性需求、转型升级服务”中受益的潜力优质公司。①在”自贸区、京津冀等为首的经济圈、长江经济带及智慧城市“提供城市营运服务的公司:②上述区域开发提供结构性供给的公司;③同时受益于国企改革红利的公司。④转型谋变的公司。强烈推荐:华夏幸福、北京城建、泛海控股、招商局蛇口、外高桥、张江高科、上实发展、世联行、首开股份、天健集团。关注:保利地产、中航地产、京投银泰、万科A、金融街、荣盛发展、廊坊发等公司。

风险提示:经济增速下行销售低于预期,政策宽松不及预期