2016年房地产策略报告:负利率催化行业“暖冬”,聚焦复合模式的细分龙头

投资要点

长期压力:供需失衡抑制长周期反转,投资属性弱化加剧回归压力。支撑行业快速发展的土地和人口红利已经充分消化,供给结构失衡、新增需求不足以及资产配置偏好的转变制约着行业大周期的反转,房地产投资属性面临下调。

短期挑战:高位库存延迟投资传导效应,市场分化和海外投资风险叠加。供给水平过剩抑制投资复苏,先行指标预期悲观。市场分化行情累积各线城市投资风险,人民币贬值预期下资本外流增加地产抛压。

未来机遇:2016年政策预期依然向好,负利率时代迎行业“暖冬”。预计未来3-5年行业主题仍将定调去库存,全面复苏仍需去库存前提下供给结构的优化以及刚需和改善型需求的合理释放,宽松政策仍然具有发挥空间;进入负利率时代,行业的供需两端持续受益于宽松的货币和政策环境,需求端相对购买力大幅提升,供给端财务结构的改善也将释放部分利润空间,总体回归压力有所缓解。

投资机会:传统优势聚焦一线本土房企,存量时代看好复合模式的细分龙头。进入无比艰难的存量时代,我们认为短期投资机会将集中于深耕一线城市多年、拥有丰厚土地储备和开发经验的本土龙头房企。中期来看,存量市场方面更为专业化的策划营销、代理服务以及衍生业务也将迎来良好的发展机遇。长期来看,商业地产的证券化以及养老地产都将开拓新增需求,激活新的市场空间。