房地产行业研究周报:险资查漏补缺、题材个股蓄势

市场回顾

上周市场总体向下调整,上证指数上周二失守3500点后逐步缩量下跌,周五成交额创近一个月最低,同时两融余额继续走低,市场又出现一定的观望情绪。地产板块上周横盘整理为主,周五下跌速度有所扩大。板块中蓝筹走势出现分化,万科涨幅出现回落,而保利、金融街等低估值个股跌幅明显。

在上周观点中我们判断场外增量资金选择偏好逻辑与存量资金博弈逻辑共存,在增量资金入市节奏放缓条件下,当前市场还不支持所有板块补涨轮涨,而存量资金偏好的是小市值和高弹性,上周大小票轮动的行情对我们的观点有所印证。

行业跟踪

全国新开工无起色、投资增速继续走低:统计局数据显示,1-11月全国房地产投资同比增长1.3%,增速比上月回落0.7个百分点(10月回落0.6个百分点);房屋新开工面积同比下降14.7%,降幅扩大0.8个百分点;房地产开发企业土地购置面积同比下降33.1%,降幅略有收窄;商品房销售面积10.9亿方,同比增长7.4%;商品房销售额7.45万亿,同比增长15.6%;房地产开发企业到位资金11.25万亿,同比增长2.2%,增速略有提高。

新房销量周环比下滑、二手房表现持平:上周(2015第49周)样本城市新房销量均值环比减少9%,是近六周以来环比首次下滑,主要是长三角区域的一线和三线城市下滑幅度较大;同比来看,上周整体增速回落至8%,主要是一线城市和中西部区域同比增速回落明显。二手房方面,周成交量环比持平、同比增速小幅回落至67%,年初累计同比增长75%。

房贷利率保持稳定、一线城市相对较低:上周样本城市房贷利率保持稳定。首套房贷方面,一线城市房贷利率呈现多元化趋势,分布在85-95折为主,二线城市利率分布集中,以95折及9折为主。

最新观点

蓝筹股带动效应不显著,继续关注小市值题材股:上周板块前五涨幅均是小市值题材标的,万科A周涨幅4.85%,虽然强于板块指数,但远不如前周的表现。从市场带动效应来看,低估值蓝筹股的补涨效应并不明显,而苏宁环球、城投控股、中天城投等标的表现强于低估值蓝筹股。地产股提估值的逻辑还不顺畅,蓝筹股暴动行情稍显平息,本周建议继续关注小市值题材股。

经济工作会议渐行渐近、关注供给侧改革:周末发布的行业数据显示房地产投资数据依旧疲软,在资产溢价背景下,销售额增速明显强于销量,而销量持续增长带不动投资增速企稳回升,经济工作会议或从行业供给端着手固本培元,我们认为受益制度利好可能超预期的是三四线项目占比多、持有型物业现金流较好、国企改革相关标的。

险资偏好兼顾低估值和弹性大小,其关注的小市值标的有南国置业、鲁商置业、广宇发展、哈高科等标的;另外,转型题材小市值个股继续关注绿景控股、广宇集团、中航地产、南国置业、京投银泰、荣丰控股等。

模拟组合

当前整体仓位88%,累计收益率46%;持有个股的仓位情况:绿景控股(36%,定增完成后PB不到4倍,参考医疗类标的估值水准显著低估)、荣丰控股(20%,市值低+转型预期强烈)、南国置业(19%,安全边际显著,险资开始介入)、云南城投(14%,国企改革+转型)、中航地产(12%,安全边际显著+国企改革+军工VR题材)。