恒大地产更新报告:主业强劲增长,新兴产业多点开花

自上一篇更新报告《主业强劲,新兴产业证券化加速》发出以来,恒大继续在地产主业及新兴产业方面保持着强劲的势头:销售增长超预期、积极拿地保障持续发展、新兴产业多点开花,我们维持在深度报告《鸿业远图,鹏程万里》中对公司的盈利预测、维持对公司长期价值所作判断、维持“买入”评级。现将公司近三个月来基本面发生的重大变化梳理和分析如下——

销售增长超预期,有望成为15年“增速最高的千亿级房企”

11月销售数据出炉,恒大取得的成绩依旧亮眼:单月合约销售金额178.5亿元、合约销售面积214.1万方、合约销售均价8340元/平方,较去年同期分别增长33.2%、26.6%及5.2%;1-11月份合约销售金额已达1724亿元,已完成上调后销售目标1800亿元(较原先1500亿元的目标提升了20%)的95.8%,同比增长42.8%。

11月10日恒大发布公告,上调全年销售目标20%至1800亿元,目前已经完成了95.8%,全年目标完成无虞,继续保持着自2009年以来,每年均超额完成销售目标的强劲势头,彰显其强悍的执行力。我们继续维持在深度报告中的预判:公司全年销售目标完成无虞,并有望冲击2000亿;若实现,恒大地产将会成为15年“增速最高的千亿级房企”。

积极拿地,保障持续发展

在销售取得优异成绩的同时,公司也通过多种渠道积极出手拿地补充土储,以保障未来几年的发展。12月2日,恒大发布公告,以135亿元的总成交价格收购香港新世界集团的4个超大型项目,分别位于海南海口、湖北武汉、广东惠州3个城市。

本次收购对于恒大来说较为“划算”:

1、相对可比项目,收购楼面价格较低。由于新世界集团拿地较早(海口2005年、武汉1992年、惠州1995年),本次虽有溢价出售,但相较周边可比项目楼面地价而言,恒大的收购价格相对低廉,幅度平均约为18%;

2、付款方式灵活,提升投资回报率。除了首期需要支付的31.5亿元,剩余款项均在两年内分期付清即可。恒大可以凭借自身高周转模式的优势,第一时间开发项目产生现金流来支付剩余款项,相当于“仅以31.5亿的金额撬动385万方的开发面积”,投资回报率进一步提高。

之所以新世界集团愿意相对低价转让、恒大愿意接盘,我们认为根源还是在运营能力:恒大的销售业绩已经证明了其强悍的开发、销售能力,在“别人难以挣钱”的地方,不但实现了快速去化,还保证了一定的投资回报。

另外,恒大11月12日公告拟斥资125亿港币收购香港地标性顶级写字楼——美国万通大厦,若顺利完成,恒大将成为内地唯一在港有整栋独立写字楼的民营企业。据媒体报道,未来此楼有望更名为“恒大中心”,进一步提升恒大在全球资本市场的知名度。

新兴产业多点开花

我们认为“因应中国经济转型以及房地产大周期变化,恒大及时拥抱新兴产业,所布局领域未来十年均有数倍增长空间”,“在新兴产业积极探索、大胆布局,助力国人圆足球梦、健康梦、文化梦、食品安全梦,均彰显出优秀的创业和创新基因”。近期,恒大在新兴产业多点开花也印证了我们在深度报告中的观点——

携手腾讯打造互联网社区服务平台。10月26日恒大专腾讯联手收购香港上市公司恒腾网络(原马斯葛)完成,恒大持有55%为第一大股东、腾讯持有20%为第二大股东。恒腾网络将借助恒大规模庞大的住宅产业(布局全国170多个城市、400多个社区)及腾讯先进的互联网技术和庞大的用户群数据库(旗下平台活跃用户合计超13亿),进军互联网社区服务产业。恒腾网络拟打造“3+2+X”业务布局,计划到今年年底,社区O2O产品将在恒大首批试点社区内全面上线,2016年扩展至大部分恒大社区,2017年扩展至恒大全部社区及恒大以外的社区,占据社区O2O市场份额的绝对领先地位。

“足球”成功登陆新三板并启动增发。11月6日,恒大淘宝正式登陆新三板,挂牌同时启动首轮定增,拟以40元/股价格募资1.5-26.5亿元。募集资金的到位将使得公司财务结构更趋稳健,资产负债率将进一步下降,有助于公司进一步开展主营业务,提升持续经营能力和综合竞争力,巩固行业内的竞争优势。若按照定增价格及募资上限进行计算,恒大淘宝的市值将超过160亿元。

恒大人寿借“亚冠夺冠”之势亮相,恒大正式进军保险业。2015年恒大淘宝足球队再夺亚冠冠军,“恒大人寿”借势正式亮相。恒大人寿由恒大收购中新大东方人寿而来,业务覆盖人寿保险、健康保险、意外伤害保险等,是恒大倾力打造的全国性大型寿险“旗舰”,在收购公告中恒大承诺3年内要将恒大人寿的资产规模做到1000亿以上。恒大进军保险业,符合许家印曾表示的发展基本格局:以房地产为基础,互联网金融为两翼,带动相关产业高速跨越发展。

恒大文化挂牌新三板。12月4日,恒大文化正式挂牌新三板。资料显示,恒大文化是目前国内唯一将院线、音乐、影视、经纪、发行、动漫业务有效整合的大型综合性文化产业集团,以恒大院线为龙头,六大产业资源共享、配置优化。截至今年11月,院线已开业影城35家,银幕245块,覆盖33个城市;音乐现有版权库曲库量2.2万首,位列内地唱片公司第一;影视投拍的电视剧创中国电视剧最高收视记录,电影已获柏林电影节银熊奖、台湾金马奖及角逐奥斯卡最佳外语片。