万科A:受益政策红利,引领轻资产转型打开估值空间

销售持续保持靓丽。11月签约241.1亿元、192.8万方,环比分别增2.0%、2.9%,同比分别增27.2%、32.8%,在10月单月销售同比增速较此前6个月大为放缓后,本月重回,并已连续7个月单月销售破200亿元。1-11月累计签约2282亿元,同比增20.1%,已经超越去年全年,全年销售额达到2500亿已无悬念。

土地投资维持积极态势。11月新增14个项目,主要分布于一二线城市,合计权益建面206万方,支付地价款137亿元;其中北京新入三个项目权益建面20.2万方、支付土地价款23.5亿元,土地均价11607元/平米,因项目主要为商业用地地价较低。1-11月累计新增项目权益建面1350万方、支付土地价款598亿元,同比分别+126%、+150%,均价同比+11%。10-11两月拿地权益建面和金额分别占1-11月的35%和45%,近两月拿地款占销售额的比重平均达到 60%,补货意愿强烈。

股价创7年新高,估值修复显著。如我们投资策略和行业周报中预期,在政策持续托底销售和投资、股债融资提速支撑公司结构调整谋发展、居民财富配置需求和优质公司受资本青睐等多重利好刺激下,以万科为龙头激活了板块投资氛围。至昨日收盘价19.15元,万科股价创08年后的新高,市值也重新回到2000亿。当前股价略高于最新项目增厚后的RNAV18.8元(原估算RNAV16.3),公司作为绩优龙头、销售屡创新高盈利改善,同时积极转型延伸上下游产业链狠抓落实“八爪鱼”战略,其中物业服务、物流地产、出租公寓、教育营地等战略发展迅猛,为长期估值提升打开了空间。在大牛市背景下,居民财富配置需求提升,以保险等机构投资者谋求稳定高红利回报需求公司是成当然配置首选。若在1-2年内公司“八爪鱼”战略得到实质突破,市场对其估值将不能完全以传统房地产开发公司的估值来衡量,更应以轻资产的城市运营商的估值来衡量。

公司房地产开发中普通性住房占比超过8成,极大受益于“五中“全会去库存宽松政策红利,外加“八爪鱼”轻资产城市运营商战略发展提升估值空间,维持15-17年EPS 1.59、1.78和2.01元的预测,对应PE12/11/10倍;房地产开发业务RNAV18.8,提高公司未来6-12月的目标价至16年15倍PE 26.7元,再次“强烈推荐”。

风险提示:行业回暖及政策宽松低于预期;公司转型收效尚待时间检验。