华润置地午餐会纪要

11月23日,我们与华润置地(1109.HK/港币21.80, 买入)的管理层共同举行了投资者午餐会。我们相信公司完全能够实现2015年的业绩目标,并且公司也在积极的为明年的发展进行部署。在中央政府继续对房地产行业提供支撑、公司融资成本进一步降低的预期下,我们对华润置地维持买入评级。

销售完成率较高

公司最新发布的公告称,15年前10个月公司实现合同销售收入720.3亿人民币,占年度目标780亿人民币的92%左右。公司对利用最后两个月的时间达成全年目标充满信心。

土地储备战略积极

趁15年上半年土地成本较低的时机,华润置地积极扩大土地储备。新近收购的大部分土地都在一、二线城市,包括北京(总权益土地成本为50亿人民币)、上海(总权益土地成本为79亿人民币)。北京和上海项目预计将在2016年开盘。除直接收购外,公司还有可能通过母公司资产注入扩大土地储备。目前,母公司旗下或于2016年发售的深圳湾项目,预计将在2016年注入到上市公司中。因此,管理层强调,扩大土地储备和潜在的资产注入将为公司带来丰富的低成本土地资源,并在2016年实现较高的毛利率。

近期楼市趋势及政策

管理层提到,最近整体房地产市场增长小幅放缓,库存水平上升,这在三四线城市中更为明显。因此,公司可能考虑减小其在部分三四线城市的暴露,从而逐步退出这些城市。政策方面,管理层预计政府可能出台新的刺激政策来缓解库存问题。例如,政府可能会为棚户区居民提供补贴,提高其购房能力。政府也可以收购闲置的商业物业,将其改造为福利性住房,这将直接减少房屋供应。总体来看,管理层预计明年的房地产市场将相对平稳。

潜在的融资结构创新

相比境外融资,公司可能会更加重视人民币境内贷款。目前,公司已开始提前偿还境外贷款。但由于境内并无单一大规模发债实体,公司在发行境内债券时遇到了一些阻力。然而,公司正在就境内融资方面想方设法创新,我们预计明年初可能就会有新的进展。

投资物业发展稳健

管理层说,15年前9个月投资物业增长20%左右,剔除今年新开店铺后,内生增长达到近8.7%。但是,公司今年在几个购物商城进行的租客调整(包括关闭百货商铺,并邀请新租户开设零售门店),可能会导致内生增长受到负面影响。零售店铺的租金收入预计将超过百货商铺。