蓝光谋变：一家中型房企的逆袭试验

“在中国,一个行业产能过剩后的转型升级,是一种聚合的过程,强者恒强,弱者会被兼并或退出。”蓝光发展(600466.SH)副董事长、总裁张志成向21世纪经济报道记者表示。

近期,蓝光发展旗下的物业管理公司嘉宝集团挂牌“新三板”的申请获得受理,有望在年内正式登陆。张志成如此评价旗下物业管理机构谋求独立上市的意义。

此时距离蓝光发展借壳上市,仅8个月时间。

今年以来,这家总部位于成都、布局全国的中型发展商可谓动作频繁。4月16日,蓝光发展成功借壳迪康药业登陆A股市场。随后,公司接连通过定向增发和发行票据获得融资。

10月25日,蓝光发展旗下四川蓝光英诺生物科技股份有限公司发布“全球首创3D生物血管打印机”,并获资本市场认可。

不到一年时间,蓝光完成了登陆资本市场、布局物业公司上市、产品线调整、多元化转型等多项工作,凸显了这家中型房企的“逆袭”野心。按照张志成的说法,虽然中国房地产业仍有“好时光”,但转型需要“速度”。

物业上市野心

嘉宝集团拟登陆“新三板”的消息最早在今年8月披露。8月3日,蓝光发展公告称,公司下属控股孙公司四川嘉宝资产管理集团有限公司(以下简称“嘉宝集团”)拟进行股份制改制,并初步决定申请在“新三板”挂牌。

据披露,嘉宝集团股权结构为,蓝光发展全资子公司四川蓝光和骏实业有限公司持股94.513%;成都嘉裕企业管理中心(有限合伙)持股5.487%。截至今年6月30日,嘉宝集团总资产达2.53亿元。2015年1-6月,公司实现营业收入2.59亿元,净利润达3532.28万元。

张志成指出,嘉宝集团上市的意义,在于房地产业务的创新尝试。蓝光希望在传统的房地产开发业务之外,培育一个新的利润增长点。其表示,嘉宝集团目前主要从事蓝光和骏开发项目的物业管理及商业经营为核心的资产管理业务,管理物业规模在2000万平方米以上,每年新增200-300万平方米。

未来几年,蓝光旗下物业将出现集中交付,因此嘉宝管理的物业规模将迅速扩大。与此同时,嘉宝还将通过对外合作的方式,继续扩大规模。

嫁接互联网技术也成为嘉宝的重要一环。10月20日,嘉宝集团与京东签订战略合作协议,拟在社区消费大数据分析、社区物流配送、社区金融、智能家居等领域开展长远合作。

张志成表示,与传统房地产业相比,物业管理公司的收益相对稳定,在嫁接了互联网技术后,还可进一步提高利润率,并对冲人力等成本的不断提升。

张志成并未透露嘉宝集团的利润细节,但据21世纪经济报道记者了解,嘉宝集团非传统业务的经营收入占总收入30%,但给公司贡献的利润占到70%。

规模与利润并重

与物业管理相比,传统房地产业面临的挑战更大。据悉,在2010年至2014年间,蓝光主打刚需产品,并实现了规模的快速扩张。但从2014年开始,楼市供需逆转,刚需类产品面临激烈竞争,竞争对手甚至来自保障房。

“到了2014年,我们发现随着政策的放开,市场有一个非常明显的变化,就是改善性市场已经到来。”张志成说,从2014年开始,蓝光在产品线上做出调整,从刚需产品向改善型产品过渡。

为推行这一调整,去年6月,由蓝光地产总裁助理王建牵头,正式成立产品研究院。其职责在于对市场大势进行研究和分析,并反馈到研发部门,进而对产品线和产品结构进行调整。上述研究院被赋予极大权限,以王建为核心的5名成员,对蓝光旗下的任何产品,均有“一票否决权”。

今年10月,蓝光发布了“雍锦系”高端产品线,并拟将其打造成核心产品系列。正式宣布对产品线进行调整。

针对高端产品通常要面对的周转问题,张志成说,并非只有刚需产品才可以高周转,高端类产品虽然去化速度相对较慢,但由于利润率相对较高,因此可以带来资金的高周转。

张志成说,即使从事高端物业开发,蓝光地产仍将凭借产品设计和品牌价值,获得更高的附加值。“(竞争对手)可能比我先开盘,但我的单价可以比他们多卖500-1000块。”

他还表示,公司上市以后资金成本大为降低,可启用包括债务融资工具等多种融资通路,使产品的利润有所提高。今年10月,蓝光发展发行40亿元中期票据。中票的期限大概三到五年,比信托融资的期限要长。“这些钱可以对原有债务进行置换,置换后可增加融资储备,摊薄融资成本。”

获得低廉资金的蓝光正计划进军一线城市。张志成说,蓝光正在关注一线城市的机会,不排除通过联合拿地的方式进军一线城市。

相比之下,蓝光更为关注的是二线城市。张志成认为,在广大三四线城市风险凸显、一线城市门槛渐高的情况下,深耕二线城市是保持规模的主要渠道。

“做到一定规模的时候,没必要进太多城市,我们要做的是战略深耕。”张志成说,未来蓝光会把上市以后形成的优势在现有的城市深耕。按照他的说法,目前蓝光深入的5个区域中,只有成都区域销售规模超过百亿,未来蓝光希望有更多的区域做大规模。此外如果有合适标的,蓝光也会尝试并购,但仅限于项目层面。

做大生物医药领域

在房地产主业之外,多元化是众多房企的一致选择。蓝光发展借壳迪康药业后,生物医药方面的转型成为其天然优势。

在上市之初,蓝光就发布公告称拟投资建立3D生物打印产业化基地,项目首期投资额不超过5000万元。此后又对3D生物打印项目追加投资1.65亿元。之所以大量投资,在于“前期在生物墨汁、3D生物打印机和配套软件系统的三个研究开发应用领域上已取得了一定进展”。

按照张志成的判断,3D生物打印将帮助蓝光发展拓展智慧医疗、医学研究、个性化健康定制等涉及健康生活方式的千亿蓝海市场。

今年10月,“全球首创3D生物血管打印机”的发布,即被认为是成果之一。据悉,目前蓝光在生物医药领域尚处投资阶段,但资本市场颇为看好。

张志成表示,对于生物医药领域未来在蓝光旗下的业务比重,目前还不能精确预估,但这部分业务“未来要做大”。据悉,蓝光正在关注生物医药领域的收购机会,在政策要求的范围内做更多收购。(编辑骆轶琪)