房地产10月报:投资新低预期之内,区域市场冷热不均

2015年1-10月房地产新开工面积和投资额分别同比下降13.9%和增长2%,投资增速再创新低。10月销售面积和金额同比分别增长5.5%和12.4%,1-10月累计分别同比增长7.2%和14.9%,单月成交增速连续3个月放缓。10月投资数据符合预期,一线城市和二三线城市之间的冷热不均阻碍了房地产投资回升,投资和施工面积的低迷预计持续至明年上半年,而中央财经领导小组会首次提及房地产去库存问题,表明未来行业利好政策仍有出台空间。与板块有关的主题热点包括国企改革、养老健康、以及区域性的热点如京津冀、自贸区等,建议关注:中洲控股、嘉宝集团、华业资本、保利地产、招商地产、荣盛发展、天健集团等。

支撑评级的要点。

1-10月,全国房地产开发投资额同比增长2%,较1-9月回落0.6个百分点;10月单月投资增速为-2.4%,跌幅较上月略有缩窄;商品房新开工面积同比下降13.9%,较1-9月扩大1.3个百分点;施工面积同比上升2.3%,增速较1-9月回落0.8个百分点,创出历史新低;10月未能延续9月份的新开工和施工面积反弹态势,绝大部分三四线城市仍面临去库存压力,投资仍将惯性下探。

1-10月商品房销售面积94,898万平方米,同比上升7.2%,较上月下降0.3个百分点;销售额64,790亿元,同比上升14.9%,较上月回落0.4个百分点;销售均价6,827元/平米,同比上升7.2%,较上月回落0.1个百分点。10月百城价格指数同环比继续上升。10月单月销售面积和销售额分别同比增长5.5%和12.4%,增速连续第3个月趋缓,主要影响因素是去年4季度以来的销售基数提升,另外,一线城市销售增速放缓也使市场需求在加速释放后进入平稳阶段。

1-10月,房地产开发企业合计资金来源为101,566亿元,同比上升1.3%,较1-9月扩大0.4个百分点。单月定金和按揭贷款等来自于销售的资金来源继续大幅增长11.4%和35.%,是资金来源增长的主要贡献因素。

1-10月,土地购置面积同比下降33.8%,与上月持平。40城土地供应面积和成交面积分别同比下降14.3%和下降24%,较上月收窄0.4个和0.8个百分点;40城土地累计成交金额同比下降14.4%。10月40城土地成交均价环比下降1.8%,其中一线城市环比升12.7%,二三线城市环比降7.9%;40城土地溢价率为23.33%。10月份,一线城市土地供应环比大增,成交同比大增,与此同时,二三城市的供应和成交面积同环比双降,一线城市土地市场进入热火朝天的补货期,9、10月溢价率持续提高,地王频频出现,但二三线城市溢价率在9月小幅反弹后,10月再次下滑。区域冷热不均阻碍投资数据回升。

10月政策与新闻方面,央行下调贷款和存款基准利率0.25百分点,下调存款准备金率0.5百分点;国务院印发深化农村改革综合性实施方案,将开展农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点;新华社发布“十三五”规划建议,提出深化住房制度改革,加大城镇棚户区和城乡危房改造力度;国土部宣布不动产登记细则法定程序已基本完成,出台实施条件已初步具备;国务院宣布在全国建立居住证制度;住建部表示住房公积金信贷资产证券化已被提上日程;上海正式宣布静安区与闸北区合并;武汉自贸区总体方案已得商务部专家组通过;广州、广西等地实施公积金新政。