招商地产:资源禀赋优质,整装待发

事项:

公司公布三季报,前三季度实现营收239亿,同比增长0.64%,实现净利润22.2亿元,同比增长下降0.97%,对应EPS0.86元,略低于市场预期。

平安观点:

结算周期因素叠加汇兑损失导致业绩平淡:受结算周期影响,公司前三季度营收及净利润同比增长0.64%和下降0.97%。同时汇兑损益也是导致公司业绩平淡的重要因素,由于8月份外币汇率波动,公司外币借款产生的汇兑损失大幅增加,单季汇兑损失4.3亿,前三季度累计计入财务费用的汇兑损失3.8亿,较去年同期增加3.3亿,直接导致三季度单季业绩下滑83.9%。

销售稳步增长,财务状况稳健:公司前三季度实现销售额376.3亿,同比增长20.2%,保持稳步增长势头。期末在手现金262.5亿,为一年内到期负债的5.65倍,剔除预收款的资产负债率44.1%,较中报下降3.6个百分点,财务状况稳健依旧。

高溢价换股及增持承诺,彰显信心。公司近期公布招商局蛇口将以发行A股形式吸收合并招商地产的预案,其中招商地产A 股换股价为37.78元/股,较停牌前120日均价溢价73.81%。同时招商局蛇口拟以23.6元/股(相当于招商地产37.78元的股价)向包括员工持股计划在内的10名特定投资者募集资金,“大股东整体上市+引入战投+员工持股”,招商地产在央企改革中先行一步。此外招商局蛇口控股承诺上市后3个交易日内任意交易日A 股收盘价低于换股发行价(相当于招商地产股价低于37.78元),将累计投入不超过30亿的资金用于增持。大股东高溢价换股及增持承诺,体现出其对未来发展前景的信心。

业绩承诺高增长,深圳优质土地快速补充。根据公司测算,预计吸收合并后的招商局蛇口2015-2017年扣非后净利润分别为62.4亿、85.9亿和103.0亿,2016年、2017年增速分别达到37.7%和19.9%,均明显高于行业平均增速,同时招商局集团承诺将对实际盈利数与预测净利润差额进行补偿,体现集团对未来盈利前景的信心。招商局蛇口拥有土地储备388.2万平,其中80%位于蛇口和前海,换股完成后有望成为蛇口自贸区最大地主,将显著受益自贸区和一路一带建设。

维持“强烈推荐”评级。预计2015-2016年EPS 分别为1.97元、2.35元,对应PE 分别为17.1倍和14.4倍。招商局蛇口高溢价换股、战投及公司员工高溢价参与定增,均体现对新公司未来发展前景的信心,公司换股合并后,将成为蛇口自贸区最大地主,将直接受益自贸区建设带来的政策红利,维持“强烈推荐”评级。

风险提示:换股吸收合并失败的风险。