荣盛发展:结算结构致业绩下降,京津冀战略持续推进

荣盛发展前3季度营业收入和净利润分别同比下降1%和19%,并预告前全年业绩同比下降0-30%,主要源于可结算数量和结构变化所致;销售方面,前3季度销售186亿元,同比增长18%,销售有所发力,预计全年完成我们对公司339亿元的销售预测难度不大,同比增长20%;拿地方面, 公司聚焦京津冀战略持续推进,年初至今在廊坊拿地226万平米,占比近半,并且9月获得永清37.8平方公里土地一级开发项目,增加京津冀土储之余,也正式进军园区开发业务;此外,公司也在积极寻找新经济产业, 以期实现业务新突破,9月认购河北银行定增获得2.67%股权将为公司金融行业的转型奠定基础。鉴于公司今年结算量和结构低于预期,我们将公司2015-17年每股收益预测分别下调至0.76、0.97和1.18元,维持目标价11.13元,维持买入评级。

支撑评级的要点

前3季度净利润同比下降19%,全年净利润预减0-30%。前3季度营业收入149.2亿元,同比下降0.9%;净利润16.8亿元,同比下降18.6%, 位于中报预减0-20%的下沿;每股收益0.44元;毛利率和净利率为30.8% 与11.2%,分别较去年同期下降2.0和2.4个百分点;三项费用率由去年同期6.3%提升至目前7.2%。另外,预告全年业绩同比下降0-30%,主要源于可结算数量和结构变化所致。

前3季度销售186亿元、同比增18%,维持15年预测339亿元。根据克而瑞数据,前3季度销售186亿元,同比增长18%,较上半年提升17个百分点;销售均价6,060元/平米,同比增长2%;考虑近期双降以及930新政等措施,公司4季度销售只需增长超20%至150亿元以上,就可完成我们对公司全年的销售预测339亿元,同比增长20%。报告期末,预收账款214亿元分别锁定15-16年地产预期收入的100%和59%。

聚焦京津冀、进军园区业务,参股银行、大金融转型初体验。15年中, 公司在廊坊拿地226万平米、对应地价29亿元,分别占比当期拿地量的46%和44%,聚焦京津冀战略持续推进,其中9月通过收购光彩投资98.5%股权获得永清台湾工业新城37.8平方公里土地一级开发项目,在增加京津冀土储之余,也正式切入产城融合的园区开发业务。此外, 公司9月拟认购河北银行增发股份1.33亿股,占比2.67%,这将利于增厚公司的业绩,同时也将为金融行业的转型奠定基础。

负债率较高,中票、定增、公司债将缓解资金压力。报告期末,资产负债率82.5%,净负债率179.1%,较年初提高50个百分点,高于行业平均;手持资金91亿元,而短债合计297亿元,短期偿债压力较大; 去年9月公司启动49亿元中期票据,今年2月公告51亿元再融资计划、并于7月获批(现价较定增价9.6元折价9%),上半年中59亿元公司债也已成功发行、并于8月、10月分别推出30亿元和60亿元的公司债预案,公司资金压力将得以缓解。

评级面临的主要风险

房地产市场复苏低于市场预期;跨区域经营风险。

估值

鉴于公司今年结算量和结构低于预期,我们将公司2015-17年每股收益预测由原先的1.03、1.25和1.52元分别下调至0.76、0.97和1.18元,维持目标价11.13元,维持买入评级。