房地产行业“10.23双降”快评:积极配置改革、转型地产股

事项:

10月23日晚,中国人民银行决定,自 2015年 10月 24日起,下调金融机构人民币贷款和存款基准利率,以进一步降 低社会融资成本。其中,金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.35%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.5%;其他各档次贷款及存款基准利率、人民银行对金融机构贷款利率相应调整;个人住房公积金贷款利率保持不变。同时,对商业银行和农村合作金融机构等不再设置存款利率浮动上限,并抓紧完善利率的市场化形成和调控机制,加强央行对利率体系的调控和监督指导,提高货币政策传导效率。

自同日起,下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,以保持银行体系流动性合理充裕,引导货币信贷平稳适度增长。同时,为加大金融支持“三农”和小微企业的正向激励,对符合标准的金融机构额外降低存款准备金率0.5个百分点。

降息将减轻购房者按揭负担。

本次降息中各期限贷款利率均下降25基点,在假设按基准利率获得住房按揭贷款的前提之下,我们对购房时贷款100万至500万,贷款10年至30年分别进行了月供压力的测算。根据测算结果显示,若购房人按基准利率贷款300万、20年,降息之前,每月月供还款额为21753元;今年降息之后,每月的月供还款额降低为19633元,每月还款额减少2120元。不同贷款额度,不同贷款年限的各类住房按揭贷款平均月供减少幅度在9%左右。

放松已带来了今年前3季全行业量价上涨、一线城市过热甚至疯狂,但目前深圳房价开始出现滞涨苗头求。

持续宽松带来的是全行业的量价齐升:销售金额增速在一季度触底反弹;百城住宅价格指数环比、同比已先后转正。 在放松、放水的环境下,一线城市的房价均出现了一定程度的上涨,部分城市如深圳甚至出现过热甚至“疯狂”的迹象, 但目前似乎出现了阶段性滞涨的苗头(9月新建住宅成交均价环比增0.1%,二手住宅成交均价环比下降1.6%),特别是以学区房为代表的热点片区的二手房滞涨情况最为明显。

展望Q4和明年,预计政策边际效应递减是趋势,期待土地、户籍、人口的改革能有重大突破。

货币继续宽松,但边际效应递减是趋势。从九月数据来看,金九已落空;预计银十能有改善但暖冬难现,展望四季度:

1、销售将维持回升趋势,但回升力度将逐渐减弱,全年销售面积同比增速有望实现8%的增长(统计局口径),销售额增速有望实现16%的增长;

2、投资及新开工累计同比增速和前八月相比,年底将略有改善,预计全年投资增速约4.0%、新开工增速约为-13.0%。

同时,我们认为明年销售整体将不如今年、投资、新开工明年下半年将重新面临压力,但继续放水能减少明年衰退的幅度,下一个小周期复苏的时点或出现在2017年,期待土地、户籍、人口改革的重大突破。

中长期继续看好地产转型和改革。

我们认为:货币放松对宏观经济形成短期托举,可为改革、转型争取相对稳定的环境和时间,利好我们推荐的地产转型股和改革股,继续维持对皇庭国际、嘉宝集团、高新发展、天健集团、苏宁环球、中天城投、世荣兆业、沙河股份、泰禾集团、华夏幸福、保利地产、万科、华侨城、荣盛发展、招商地产的“买入”评级。

我们认为“新通州”跨越式发展具战略意义,主题具备持续性、长期性,呼吁中长期战略性配置,买入中国武夷、华远地产、泰禾集团、首开股份、北京城建:

1、未来中央特区在二环内,主要承载国家行政和文化中心的功能,北京新城在通州,通州将成为北京行政副中心,政治、经济地位进一步提升;

2、未来的通州新城,将建成以一核五区三带四组团的区域格局,打造现代化国际新城的主框架;

3、在成为北京行政副中心后,通州将吸引大量居住人口,包括政府部门、医疗和教育资源等,预计将会有几十万级人口的搬迁,再加上未来各产业群形成后所带来的人口流入,通州将加快基础设施的建设;

4、新城区新产业:一方面承接北京主城区的功能产业,另一方面向周边转移未来不会重点发展的产业;

5、在公共资源引进上将下大工夫,医疗国际高端合作,教育迁入优质资源,短板将被补上;

6、短期环球影城或成为催化剂。 另外,提醒“健康中国概念”地产股的机会,重点推荐:

【凤凰股份:①与江苏省人民医院战略合作②早已成立注册资本5亿元养老产业子公司③股价与拟定增价倒挂】、【世荣兆业:我们的“独家品种”,正在转型大健康养老,股价与拟定增价倒挂】、【华业资本】、【苏宁环球】、【中天城投】【南京高科:臣功再欣儿童感冒药、国家队大幅增持】。

特别提示。

根据《发布证券研究报告暂行规定》(中国证券监督管理委员会公告[2010]28号)第十二条的规定,我公司特披露:截至2015年10月25日,我公司以自有资金投资持有“保利地产”(600048)137955000股。

根据《发布证券研究报告暂行规定》(中国证券监督管理委员会公告[2010]28号)第十二条的规定,我公司特披露:截至2015年10月25日,我公司以自有资金投资持有“中南建设”(000961)36942000股。