房地产行业事件点评:政策放松福州和厦门受益远超其它城市

事件:

福建省住房和城乡建设厅官方网站发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》,在《若干意见》中指出,福州市、厦门市可以根据本地市场变化情况,调整放开住房限购措施。并称购房人偿清购房贷款后,再次申请贷款购房,按首贷认定。金融机构在贷款首付比例和利率方面按照政策规定的低限执行。

观点:

1、 政策放松福州市和厦门市的影响远超其它城市

福建省内房地产市场有着自身的独特性,福建省是一个山多地少的省份,俗称“八山一水一分田”。福建只有少量平整的土地区域,即福州平原、漳州平原、泉州平原和莆田平原。省会城市福州市成为全省山区人们向往的理想居住地,海滨城市厦门市也是全省内理想的居住地。从我们掌握的情况看,福州市购房客户中周边八县占比高,包括长乐、福清等的地的购房者;厦门市购房群体中也有四成以上为厦门以外的购房者。我们认为福建省住房和城乡建设厅发布的《若干意见》将大大有利于福州和厦门的商品房市场,使得福建省内其它地区来福州或厦门的购房需求得到有效释放。从《若干意见》中可以看到对刚需购房予以政策优惠范围很广:(一)首次购买普通商品住房,包括从省外引进的专家学者、总部经济企业派驻入闽人员、从省外投靠在闽子女的父母等人员(含境外人员)首次在当地购买普通商品住房;进城经商、务工的农业转移人口在城镇首次购买普通商品住房;大学毕业生首次购买普通商品住房;成年子女首次购买普通商品住房。2.首次购买改善性普通商品住房(以下称首改房),包括增加住房面积、增加电梯功能、优化地段等级、购买“学区房”等。3.被征迁住户实行货币补偿后购买普通商品住房。(二)住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下(含144平方米)的住房属于普通商品住房的改善性购房群体。(三)个人异地购买商品住房,本人及其父母、未成年子女可按当地户籍政策在购房所在城镇落户。鼓励长期进城经商、务工的农业转移人口依法转让其原有农村住房,在城镇购买商品住房落户。我们认为福州和厦门在这次政策调整中受益最大,受益程度也超之前其它城市放松限购政策的实际效果,福州与厦门的销售量仍然可以看好。

2、 限购放松的同时限贷以及税费政策配套同行

在《若干意见》中还要求落实差别化住房信贷政策,要求各商业银行要增加住房开发贷款供应,并向商业银行总行积极争取开发贷款额度,进一步提高开发贷款授信审批效率。要求各商业银行要努力配足个人住房贷款额度,优先满足个人首次购买普通住房贷款需求。在住房公积金在确保资金安全和正常提取的前提下,优先满足公积金缴存职工首次利用公积金贷款的购房需求。对家庭购买首套房面积在90平方米以下(含90平方米)的,契税按1%税率征收;面积在90~144平方米(不含90平方米)的,契税按1.5%税率征收。实行货币补偿的被征迁户购买一套商品住房用于安置的,给予免征契税;购买多套商品住房的,与被征迁房屋相等面积部分,给予免征契税。各地对实行货币补偿的被征迁户,可以按货币补偿标准给予一定比例的奖励。对于手住房市场,个人转让购买超过5年(含5年)的普通住房,免征营业税。个人购买房屋时间按房屋买卖合同订立时间确定。我们认为《若干意见》在限购放松的同时,对银行在开发贷款额度和提高开发贷款授信审批效率上进行要求,这样能更好地确保购房行为顺利释放。我们看好此政策实施后对福州和厦门市场商品房销售量产生的正面影响。

3、 福建区域内房地产市场发展稳定

从2009年开始,福建房地产行业保持持续的增长,20013年福建房地产开发投资额达3,702.97亿元,同比增长31.10%;商品房销售面积达4,676.16万平方米,销售金额达4232.08亿元。短期福建的房地产市场受到全国住宅市场景气下滑的影响有下降,但独有的地理位置以及经济发展空间,房地产行业仍有较好的发展机会。

4、 海西自贸区将促进区域发展

在众多的自贸区申报计划中,我们认为,海西自贸区具有明显优势:1、海西经济区地理位置优越;2、海西经济区的发展受到历届政府重视;3、海西经济区可能开放力度更大。在众多的自贸区申报计划中,我们认为,海西自贸区具有明显优势。随着海西经济区的发展以及海西自贸区申报的工作推进,将带动区内房地产市场的发展,利好区域内房地产企业。

5、 投资建议

我们认为此次福建省住房和城乡建设厅发布的《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》对福建区域内的房地产开发公司带来利好,政策限购放松与贷款及税费同时,加大了政策的可操作性和实际效果。福建省内房地产市场有着自身的独特性,福建省是一个山多地少的省份,俗称“八山一水一分田”,易居的平原资源很少。省会城市福州市成为全省山区人们向往的理想居住地,海滨城市厦门市也是全省内理想的居住地。从我们掌握的情况看,福州市购房客户中周边八县占比高,包括长乐、福清等的地的购房者;厦门市购房群体中也有四成以上为厦门以外的购房者。我们认为福建省住房和城乡建设厅发布的《若干意见》将大大有利于福州和厦门商品房市场销量的稳定,政策产生的效果将远超之前放松政策的其它城市。建议积极关注福建区域内的房地产上市公司,建议关注:厦门国贸、建发股份、泰禾集团、大名城、阳光城等。