房地产周刊:调控升级延伸至二线,改革红利主题继续活跃

上周(2013/11/18-2013/11/24)地产市场较为平稳,17个城市合计成交374.2万方,环比上升8.9%,价格指数略有回落。随着以加强限购和提高于套房首付比例为代表的调控手段升级在一二线城市的扩大,以及按揭贷款收缩的影响,成交平淡无可避免,房产税扩围预期也较为强烈。行业板块热点仍然集中土地改革、国企改革、自贸区扩容等方面,符合我们对改革红利的主题性机会表现活跃的预期。

支撑评级的要点

市场概况:上周我们观察的17个城市合计成交面积374.2万平米,环比上升8.9%;价格指数环比下跌3.8%,其中,广州和武汉的价格涨幅居前,深圳和长沙跌幅居前;15城新增可售面积环比上升20.3%,可售存量指数环比上涨0.64%,3个月移动平均去化月数为11.4,3个月移动平均批售比为1.26,较上周有所回升。

政策新闻动态:地方调控方面各地有紧有松,一线城市广州出台新政,非当地户籍居民家庭提供个税缴纳证明或社会保险缴纳证明的年限分别提升至3年且提高于套房贷首付比例至7成,武汉、南昌、厦门、沈阳等二线城市也纷纷跟进,武汉、沈阳、南昌调高限购年限至2年,厦门、沈阳分别将二套房贷首付比例提高至70%和65%;预计近期仍有二线城市跟进,总体来看本轮地方调控升级边际影响相对有限,但仍会影响需求释放,从而影响到未来三个月到半年的相关城市成交表现。财税改革方面,房产税继续是热点,官方对建立不动产统一登记制度、加快房产税立法和改革步伐、减少交易环节税费都有表述,上周有媒体报道11月多地税务人员在北京集中培训房产税改革、广深等地方政府制订的试点方案已经成型等消息,但无官方扩大试点的消息。央视每周质量报道关于开发商欠缴天量土地增值税的专题常识欠缺,引发开发商纷纷反驳。

上市公司动态:截至上周,中银国际关注的26家房企全部公布了10月份销售情况,已公布10月数据的房企销售额环比增长3.86%,同比增长32.33%。此外,华夏幸福、招商地产和华发股份公告拿地,首开股份公告股权收购地产项目;华夏幸福公告同国开行签订合作协议,西藏城投和华丽家族公告定增预案。

投资评级和建议

今年以来一线城市领涨全国,地方调控再度加码。目前4个一线城市均已出台最新的调控政策,虽然温州和徐州等三线城市出现了政策松绑的迹象,但是武汉七条的出台证实了热点二线城市将加码调控,房产税扩围的预期也依然较为强烈,板块整体表现依然乏善可陈。地产板块机会仍然集中在拥有改革红利的主题性公司身上,如拥有国企改革预期的上海、珠海、深圳本地地产股,与土地改革相关的拥有工业农业用地的企业,天津、舟山宁波、广东等传闻自贸区热点地区的房地产股等,预计随着后续措施的逐步出台,相关公司仍然存在机会。另外,我们依然长期看好龙头企业万科、保利,以及资源优势突出的招商地产、华侨城、华夏幸福等公司。