房地产行业:一线城市均出台新政,边际影响不大

广州“穗五条”楼市新政:广州发布《关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》,继北、上、深外最后一个发布调控新政的一线城市,主要内容为:(1)加快中低价位商品住房的预售审批;(2)增加住宅用地供应,力争2013住宅用地实际供应量比前5年年均实际供应量增加20%以上,2014年不低于2013年计划供地量;(2)从严执行住房限购政策,非户籍居民家庭购房缴纳税收或社保费年限,从1年调整为3年;(4)提高于套房首付比例至不低于70%。(5)引导企业理性定价,对不接受政府价格指导的项目,暂不核发预售许可证。

符合预期,一线城市均出台楼市新政,心理影响大于实质

目前四个一线城市均出台了楼市新政,从房价涨幅来看,今年一线城市房价领涨全国,统计局数据,前10月一线城市同比上涨21%,增速较上月继续上升0.7个百分点,并远高于二、三线的10.8%和7.6%。

北、上、广、深分别同比上涨21.2%、21.4%、20.7%和20.6%。不排除新政向房价上涨过快的二线城市扩展,涨幅较快的分别是厦门(16.9%)、南京(15.3%)、沈阳(13.3%)、福州(12.8%)。

从政策力度上看,四个城市均提高了二套房首付比例至70%,广州非户籍纳税或社保连续由1年提高至3年,较上海严格,供地量增加20%,略低于上海的30%(详见表1)。总体上看,广州发布地产新政,限购升级,心理影响偏大。这些政策在边际上对楼市影响不大,但对市场预期影响较大。调控政策的市场化不会一蹴而就,还有很长的路要走,在相当长一段时期,旧的行政手段难以退出。年底前各地为完成年度房价目标,预计将采取各种手段防止房价过快上涨,对地产板块造成压力。

维持地产行业“同步大市-A”评级

从三中全会“决定”看,本次对地产行业的改革并无超预期的地方,对房地产行业的影响主要体现在长期,政策如何落实以及房地产行业长效机制的建立,短期内对市场影响有限。我们对地产行业仍保持谨慎,政策面趋于平稳,但行业的主要问题早已不是政策,而是行业本身的空间。行业规模和利润都已没有空间且趋于下降,估值难以提升。一方面开发商趋势性回归一、二线,行业蛋糕趋于缩小。另一方面土地市场的竞争会愈演愈烈,开发商为保规模,将牺牲利润。此外放贷在银行失去吸引力,房价的涨速难以超过地价。未来只有两种地产股有机会,一类是快周转扩大市场份额的公司,通过业绩的增长凸显价值,如万科,阳光城等;另一类是拥有独特开发模式的企业。

如华夏幸福,香江控股,京投银泰、金隅股份等。

风险提示:金融体系去杠杆、经济增速下滑超预期,再融资受阻