房地产行业周刊:一二线分化加大,四季度可能出现拿地窗口

由于十一假期基数原因,上周(2013/9/16-2013/9/23)17 个城市合计成交392.6 万方,环比上升115%,价格指数有所下跌。虽然9、10 月销量稳中略增,9 月土地市场依然较为火热,但我们预计随着进入4 季度后资金益发收紧,房市价格涨速和土地市场的溢价率均将有所下滑,拿地窗口有可能来临,一定程度上缓解市场对于地价过高的担心。时近三中全会,个股热点仍然集中在改革红利概念上,绩优股表现仍然比较疲弱,政策担心和销售平淡的担心共存。

支撑评级的要点

市场概况:上周我们观察的17 个城市合计成交面积392.6 万平米,由于前周假期基数较低,环比上升115%;价格指数环比下跌6.7%,其中,广州和东莞的价格涨幅居前,北京和上海跌幅居前;15 城新增可售面积环比上涨148.3 %,可售存量指数环比减少0.48%,3 个月移动平均去化月数为12.6,3 个月移动平均批售比为1.2。一线城市供给低迷,二三线城市可售存量则呈明显上升态势。

政策宏观动态:楼市调控方面,近期住建部与国家工商总局将对各地“国五条”的执行情况进行核查,深圳国土委提出要通过增加住宅供应量和提高于套房贷首付比例和利率等手段进行调控;土地市场方面,易居公布的十个典型城市土地出让金收入1454.6 亿元,金额创下近33 个月的新高,土地市场的火热引发各界关注,尽管国土部下属机构中国土地勘测规划院表示所谓“地王”都是优质地块,但上周北京和杭州分别叫停了有可能成为地王的地块出让,称是为了抑平预期配合宏观调控的需要。

上市公司动态:截至上周,中银国际关注的上市房企共21 家公布9 月销售数据,平均销售额月环比上升19.76%,年初至今累计销售额同比平均增幅为27.45%。此外,上周万科、保利和金地公告9 月拿地情况,华夏幸福公告同交行河北分行以及永清县签订合作协议。

投资评级和建议

我们维持对政策的观点不变,三中全会前行业政策面总体平稳,而深化制度性改革,着落在地产行业是按不同区域区别化制定调控政策,通过土地改革扩大供给、通过资产证券化盘活存量,以及通过税收政策调节需求,见效时间虽长,但能真正治疗痼疾。目前出于对调控政策和销售热度的担心,热点仍然集中在改革红利即自贸试点传闻地区、土地改革、国企改革等概念股上,我们认为金融创新、资产证券化的推进可能为旅游商业地产重估带来机遇,利好相关上市公司。我们仍然长期看好集中度提升的高周转龙头公司万科、保利,以及资源优势突出的招商地产、华侨城、华夏幸福等公司