房地产行业对《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》的点评:住房反抵押推进试点,对房地产市场几无影响

9月13日,国务院和民政部联合印发了《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》,其中提出“完善投融资政策。逐步放宽限制,鼓励和支持保险资金投资养老服务领域。开展老年人住房反向抵押养老保险试点”,并要求保监会在明年一季度牵头制定具体政策。

中国逐步步入老龄社会,以房养老是国际趋势,政策出台在意料之中。根据第六次人口普查数据,我国65岁以上人口占比9%,60岁以上人口占比13%,老龄人口不断增加背景下,以房养老是国际趋势,其中以住房反抵押模式为主,是指老龄人将自有住房向政府或者金融机构进行抵押,以获取一次性或分期支付的养老金。国际上,住房反抵押参与的主体为政府和保险、银行等金融机构,房地产企业仅在日本以住房重建的形式参与。在国内南京、上海等地已有模式中,主要以地方财政、养老院为资金融出方,目前大多已终止。

目前我国推进住房反抵押养老面临老年人口占比偏小、非永久产权和传统观念等约束。1)我国老龄人口占比还存在差距,根据美国、英国、日本等发达国家历史经验,当目标群体占比很高时反抵押养老开始盛行,比如在美国是15%、英国和日本均为20%;2)住房产权期限问题,国际上的住房所有者大多拥有终身产权,而国内70年产权会对住房抵押价值评估带来影响;3)从传统观念上,国内老龄人对转让房屋产权意愿不足,据搜狐网调查,仅26.3%的被访者支持反抵押,大多认为房屋应由子女继承或出售。

对当前房地产市场几无影响,中长期影响还待政策进一步明确。短期看,因为大面积推进还存在阻碍,对房地产市场几乎没有影响;中期看,《意见》要求保监会在14年一季度牵头制定具体政策,若届时大面积推进,对房地产市场的正面影响体现在:1)对养老公寓或社区的新增需求;2)消化性质类似又较为过剩的旅游地产,负面影响则体现为老人去世后房屋处置入市对于手房市场的影响,并传导至新房市场。目前几个城市的试点情况均不理想,保监会在过去也进行了大量研究,未来政策的具体路径还有待明确,我们认为对房地产市场的中长期影响也有待于后续政策的出台。

投资建议:由于当前对房地产市场的影响较小,我们建议投资者关注主题投资机会,相关标的为世联地产,主要系世联地产前期与台湾恒安照护合作进行养老地产咨询业务。由于世联地产整体咨询业务仅占全公司22%的营业收入和18%的利润,且以商品房和土地开发咨询为主,预计以房养老模式推进带来的影响较为有限,以把握主题投资机会为主,维持增持评级。