房地产行业:基本面较好,经济弱复苏下有利于优质公司估值修复持续反弹

上周我们与中介公司中原地产和世联地产研究总监进行了沟通交流,获悉了他们对行业情况的了解与看法。另外,我们走访调研了深圳关外豪宅楼盘,以下为我们交流调研的情况。

投资要点:中原地产CTO周曜观点:1、政策风向有变化,新届政府更注重长效机制,弱化行政干预。房产税推广是大趋势,但由于阻力很大今年未必能出。2、政策预期下需求集中提前释放,二手房成交4月前2周环比降8成,预计上半年持续低迷;新房方面,从推盘及认筹等领先指标来看,预计4-5月一手房成交仍较好,此后或清淡一些。3、行业短期风险点主要在国内流动性紧缩,一方面关注银监会整顿影子银行,信托借新还旧、银行同业代付会受影响,中小银行贷款会收缩;另一方面根据猪周期,10月份通胀或抬头,或迫使央行再度收紧流动性。但今年国外流动性或较宽松,有望对冲国内流动性收缩的影响。4、目前主流房企资金充裕,积极拓展海外融资,预计后续拿地、新开工将保持积极,房地产投资额会有明显增长。5、人口和城市化仍够支撑需求。人口方面,从结婚对数和出生婴儿数来看,未来需求有支撑;城市化方面,会向中心城市集中,但对三四线城市不乐观。

世联地产研究总监吴志辉观点:1、新房市场维持前期热度,每周到访量2.8万,保持高位,一二三线城市成交量同涨;二手房成交环比下滑,但幅度低于预期,且二手房“挤出效应”较小;投资需求降至冰点。2、信贷方面,按揭优惠幅度有所变小,部分银行收紧。3、楼市销售好,基互补库存的理由,今年上半年拿地和新开工乐观。从推地情况看,今年上半年推地同比增幅很大,一二线推地量同比好很多,三线城市不太乐观。

深圳关外观澜板块豪宅情况:1、金地天悦湾已售6成,今年以来销售20多套,4月份比3月份稍显清淡。信贷优惠取消。2、招商观园仅剩别墅,由于价格优势已售7-8成,均价2-3万元/米,后续不会降价,销售乐观。

在经济弱复苏背景下,上半年行业政策环境将较预期宽松。目前行业环境有利于优质公司价值修复持续反弹,我们仍看好竞争优势明显的全国性龙头招商地产、保利地产、万科,区域竞争优势明显的公司北京城建、华夏幸福、首开股份、中南建设,资源加速释放处经营拐点的泛海尤其值得关注,此外建议关注具有环球影城主题性投资机会的华业地产和中国武夷。但长期看,受银行理财产品清理银根收紧挤压房地产资金、需求集中释放后续需求不足,明年中不动产登记制度实施预期或冲击二手房市场等,我们认为长期板块反弹高度有限。

风险提示:专家观点不代表我们的观点,调控过度与公司盈利下降等的风险。