各地国五条细则点评:密集出台,形式大于内容

事件:

3月30日、31日两天内,北京、上海、重庆、济南、大连、合肥等城市陆续发布了国五条地方细则。

投资要点:

大限之前密集出台,颇为勉强。根据国五条的要求,各地要在1季度出台实施细则。但除了广东提前一周出台细则,其余城市要么毫无反应(国五条规定的出台房价控制目标的城市范围是“各直辖市、计划单列市和省会城市(除拉萨外)”,按此推算城市应有30多个,此次仅不到20个城市出台了细则),要么集中在大限即将来临之前出台,出台时点的选择,显示了各地对实施国五条主动性不强。

力度低于预期:京沪最严,其余无实质性举措。总体来看,各地细则力度整体低于预期。对于之前市场争议较多、且一度被认为最严厉的二手房交易按差额的20%征收个人所得税,仅北京和上海有提及;对于限购,仅北京新增了户籍单身人士限购1套房,上海提出加强购房资格审核。其余城市并没有扩大限购范围,也没有增强限购力度;对于限贷,各地并没有明确要求提高于套房首付比例和贷款利率;对于房价控制目标,北京和上海的要求是保持房价基本稳定,而其余城市多是以可支配收入增速设定房价涨幅上限。

形式大于内容。从各地细则来看,整体感觉是形式大于内容:满足了在国务院要求的时点内出台细则的形式,但却无质性内容。

投资策略。各地细则,积极性不高,反映了地方对于调控房地产的主动性不足,细则力度明显低于预期。短期来看,行业政策利空出尽,利好地产股。前期因对政策恐慌而出现的抢购潮将稍微平息。但由去年负的新开工增速导致的供应不足,将继续在销售中得到反映。联系各地的房价控制目标,预计今年房价上涨的概率继续提升。政策和基本面都有利,建议逢低吸纳。配置标的仍是行业和区域龙头,包括万科、招商地产、荣盛发展。

风险提示:经济环境的不确定性;政策超预期的风险