房地产行业月报:住宅逐步回归居住属性,供需矛盾1-2个季度将局部失衡

春节传统淡季,成交环比下滑,返乡置业增多致三线城市表现突出。受春节淡季影响,31个城市一手房成交面积环比降41%,同比升27%,较12年平均水平低31%。各线城市来看,受春节返乡置业增多影响,三四线城市环比表现好于二线好于一线城市,其中温州、汕头、韶关、淮安、莆田、肇庆等城市超过12年平均水平。从1-2月累计成交面积情况来看,21个城市一手房成交面积同比增104%,其中北京、杭州、大连、宁波、温州等城市同比增幅超200%。

二手房成交量同受春节影响大幅下降,但仍远好于去年同期。5个城市2月二手房成交面积环比降41%,同比升113%,较12年均值低6%。从1-2月累计成交面积情况来看,5城市成交面积同比增222%,其中北京、深圳、南京等城市增幅超200%。

多数一二线城市房价呈上涨态势。(1)2月份多数城市成交均价小幅上涨。12个城市中,同比9个上涨,环比7个上升。(2)综合整体均价、套均面积、分区成交情况来看,房价总体呈现震荡上涨的态势。一线城市中,北京、上海、深圳呈上涨态势;二线城市中,天津、武汉、重庆、包头、海口均价小幅上涨,温州、大连价格相对平稳。(3)从楼盘来看,受春节影响推盘签约情况较为清淡。新推盘项目中只有1个项目签售,去化量约4成左右,价格较去年中期有所上涨。

库存微降,但春节成交下滑致去化时间拉长。15个城市可售面积环比降3%,同比升2%。整体去化时间20.6个月,环比升84%,同比降9%。

“金三银四”即将到来之际,“国五条细则”使调控再次升级。本次调控与以往重要不同点是,大幅降低住宅的投资属性,让住宅逐步回归居住属性,减少套利空间,改变房价上涨预期,缓解市场供需矛盾;此外,政策非一刀切,放权地方,各城市各地区侧重不一,松紧有度。新房价格已通过限购、预售价格管理等控制,本次“国五条细则”更侧重于手房市场。

各地调控政策及调控目标最晚于3月底出台,预计一线城市如北京将于近期出台,可能是调控最严的城市,将成为本轮调控政策的风向标。本轮政策调控更侧重于二手房,二手房转让所得20%税收将直接提高持有、转让和购买成本,政策实施将使二手房市场不断萎缩。此外,预计房价上涨过快城市的二套房贷门槛将提升,推迟夹心层改善需求1年左右,改善性新房需求将出现至少1-2个季度的明显降温,因无二手房20%所得税的压力,成交将好于二手房市场。而刚需首置仍是政策重点支持对象,受调控影响小,支持行业平稳发展。总体来看,本轮政策对楼市的影响至少会带来1个季度以上的成交明显回落,短期价格上涨预期减弱,抑制板块估值提升,但对于布局全国、区域市场影响小、处自身增长周期或存在主题投资机会的公司,中长期估值吸引力已凸显。

风险提示:注意政策调控过度带来的行业与公司盈利下降等的风险。