房地产行业2013年3月投资策略:“国五条”及细则出台,稳定市场预期

主要观点:

经济复苏势头良好,市场流动性偏松

2013年1月PMI和汇丰PMI分别为50.40%和52.30%,继续保持在荣枯线之上,经济复苏势头延续。1月金融机构人民币新增贷款达到10700亿元,市场流动性偏松。1月份CPI同比上涨2.0%,比上月小幅回落。

房价涨幅明显土地市场活跃市场延续

去年末翘尾行情,市场呈现持续回暖态势。据中指院统计今年2月,全国100个城市(新建)住宅均价环比1月上涨0.83%,自2012年6月连续第9个月环比上涨,但相对上月涨幅缩小0.17个百分点。近期市场销售向好及住建部提出对改善性需求的支持,使得开发企业对市场预期更加乐观,部分城市的高端楼盘入市增加。

“国五条”及细则出台稳定市场预期

(1)新一届政府表明了将继续推动房地产调控,加快经济结构转型的决心和态度;(2)房产税试点推广的政策效果取决于征税城市范围、纳税主体和税率等因素;(3)在“认房、认贷、认人”标准下,提高于套房贷的门槛将削弱投资性购房和部分改善型需求,最终效果取决于银行与地方政府出台相关细则;(4)房屋转让所得税严格按20%计征,将对于手房成交量起到“先扬后抑”,基于“量在价先”的逻辑,一线城市的二手房成交量受压会抑制一线城市房价上涨预期,而一线城市作为全国楼市风向标,将对于、三线城市起到示范效应;由于一二手房市场存在联动和“买涨不买跌”心理,二手房成交下滑有可能加重一手房的观望情绪,短期受新房供给约束,二手房向一手房挤出效应预计有限。

投资建议:

未来六个月,维持行业投资“大市同步”评级

“国五条”细则出台重点指向全国房价过快上涨的部分城市;预计通过更加严厉的限购、限贷、税收等市场调控手段抑制投资需求,影响市场供求关系。调控升级预期,直接影响3-4月楼市成交量,不同区域和城市以及一二手房间的分化进一步加剧。在政策趋紧和市场短期运行压力加大的背景下,我们建议投资者对3月份的地产板块保持警惕,从“区域投资+业绩锁定+产业地产+高周转”的角度自下而上选股。