房地产行业:“国五条”细则抑制一线城市总需求

政策动态:

3月1日发布国办发〔2013〕17号文《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(以下简称《通知》),对于继续做好房地产调控做了6个方面的部署。

《通知》是2月20日国务院常务会议出台房地产市场调控五项政策措施的进一步细化(“国五条”)。纵观《通知》六大细则,不但重申省级政府稳定房价不力将被约谈问责,加快推进扩大房产税试点等政策,还包括对房价上涨过快的城市进一步提高于套房贷首付比例和贷款利率;购房资格审查环节应移至签订购房合同(认购)前;房屋转让所得税严格按20%计征,各地区要提高商品房预售门槛;“十二五”期末地级以上城市实现住房信息系统联网等。

政策点评:

(1)从政策层面看,《通知》表明两大趋势:首先,新一届政府表明了将继续推动房地产调控,加快经济结构转型的决心和态度,未来不排除房地产调控仍有加码的空间;其次,在供给不能较快增长的背景下,抑制需求的“一刀切”政策将为目前过热的楼市降温,初步扭转房价过快上涨的预期,为后续调控细则赢得时间;

(2)房产税试点推广将比较谨慎,政策效果取决于征税城市范围、纳税主体和税率等因素,短期影响有限但是未来完善税制改革的大方向;

(3)在“认房”、“认贷”、“认人”的基础上,提高于套房贷的门槛将削弱投资性购房需求,但也可能对自主的改善型需求造成影响,具体的认定标准还取决于银行与地方政府出台相关细则;

(4)房屋转让所得税严格按20%计征,将在短期内抑制二手房成交量。

因为一线城市中二手房成交量占总成交量的近60%,基于“量在价先”的逻辑,一线城市的二手房成交量下滑会抑制一线城市房价过快上涨预期,而一线城市作为全国楼市风向标,将对于、三线城市房价预期起到示范效应;由于一二手房市场存在联动,购房者普遍“买涨不买跌”,二手房成交下滑有可能加重一手房的观望情绪,短期内二手房向一手房的溢出效应预计有限;

(5)增加普通商品住房及用地供应,保障市场供给等在楼市调控加码,开发商谨慎拿地下难以在短期内产生足够供给。

投资建议:

两会前后对地产股保持警惕,等待后续政策明朗。