简评房地产调控通知点评:组合拳出手,对房地产股影响偏中性+

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2013年3月1日下午,中国政府网发布《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》称,人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求,进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

观点:

一、完善稳定房价工作责任制有利于市场的稳定,对地产股影响中性

《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(以下简稳住称“调控通知”)中第一条要要求完善稳定房价工作责任制。具体要求各直辖市、计划单列市和省会城市(除拉萨外),要按照保持房价基本稳定的原则,制定本地区年度新建商品住房(不含保障性住房,下同)价格控制目标,并于一季度向社会公布。对行政区域内住房供不应求、房价上涨过快的热点城市,应指导其增加住房及住房用地的有效供应,制定并公布年度新建商品住房价格控制目标;对存在住房供过于求等情况的城市,也应指导其采取有效措施保持市场稳定。要建立健全稳定房价工作的考核问责制度,加强对所辖城市的督查、考核和问责工作。国务院有关部门要加强对省级人民政府稳定房价工作的监督和检查。对执行住房限购和差别化住房信贷、税收等政策措施不到位、房价上涨过快的,要进行约谈和问责。

我们认为此项规定有利于房地产市场稳定,是从根本上来解决市场的过热,尽量避免政府在市场出现过热后再通过政策加码等行为来调控房地产市场。对房地产股的影响定性为“中性”。

二、坚决抑制投机投资性购房的规定对市场产生较大影响,对地产股影响负面

1、“调控通知”要求继续严格执行商品住房限购措施。已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市,要进一步完善现行住房限购措施。限购区域应覆盖城市全部行政区域;限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房;购房资格审查环节应前移至签订购房合同(认购)前;对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,要暂停在本行政区域内向其售房。对住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的城市,要在上述要求的基础上进一步从严调整限购措施;其他城市出现房价过快上涨情况的,省级人民政府应要求其及时采取限购等措施。

我们认为此项规定向市场传递了政府采取限购政策的长期性,彻底消除市场对限购政策可能放松的臆想。根据这项要求,短期会使限购区域或城市数量加大,也使房地产市场区域性的差异加大,对部分中小企业将产生较为严重的不利影响。房地产上市公司的分化将加大,局部区域销售下降,全国布局的“一高一低”类公司受影响较小。此项政策对坑道股的影响为“负面”但影响力度小。

2、“调控通知”要求建立分工明确、协调有序的审核工作机制。要严肃查处限购措施执行中的违法违规行为,对存在规避住房限购措施行为的项目,要责令房地产开发企业整改;购房人不具备购房资格的,企业要与购房人解除合同;对教唆、协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格的中介机构,要责令其停业整顿,并严肃处理相关责任人;情节严重的,要追究当事人的法律责任。

我们认为此项规定将更好地规范二手房交易市场,有利于房地产政策的严肃性。现有政策的从严,也会减轻新政策的加码,目前政策的从严执行仍具备一定的调控效果。由于这部分不规范的购房行为原交易量就不大,尤其是在一、二线城市,此项政策对房地产股的影响“中性偏负面”。

3、“调控通知”要求继续严格实施差别化住房信贷政策。银行业金融机构要进一步落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策,严格执行第二套(及以上)住房信贷政策。要强化借款人资格审查。银行业监管部门要加强对银行业金融机构执行差别化住房信贷政策的日常管理和专项检查,对违反政策规定的,要及时制止、纠正。对房价上涨过快的城市,人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求,进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

我们认为此项规定今年将会在房价上涨过快城市中推行,这不利于在这些城市房地产开发企业商品房的销售。对部分房价上涨过快城市的销售产生负面影响,销售会有一定的下降。有此项政策对房地产股的影响“负面”。

三、按转让所得的20%计征个人所得税增收,对地产股影响正面,房产税加大虽负面但短期影响中性

“调控通知”要求充分发挥税收政策的调节作用。税务、住房城乡建设部门要密切配合,对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征。总结个人住房房产税改革试点城市经验,加快推进扩大试点工作,引导住房合理消费。税务部门要继续推进应用房地产价格评估方法加强存量房交易税收征管工作。

我们认为此项规定将会推升房价,并增加新商品房市场的购买群体数量,有利房地产开发企业的销售。对通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的卖房者按转让所得的20%计征个人所得税,一所增加的税会一定程度上转嫁到二手房交易市场中,提高于手房的成交价格;二会使原部分卖房者“卖改租”,二手房可出售的房源将减少;三是将原拟通过购买二手房的部分购房者推向了新商品房市场,增加了新房市场有效的购房者数量。此项政策对房地产股的影响“正面”。“调控通知”要求各地总结个人住房房产税改革试点城市经验,加快推进扩大试点工作。我们认为房产税全面推行不具备条件,少量城市的推出对市场影响不大,对房地产股的影响为“中性偏负面”

四、增加普通商品住房及用地供应将缓和房地产市场的矛盾,对地产股影响中性

“调控通知”各地区保持合理、稳定的住房用地供应规模,原则上2013年住房用地供应总量应不低于过去5年平均实际供应量。部分热点城市和区域中心城市,以及前两年住房用地供应计划完成率偏低的城市,要进一步增加年度住房用地供应总量,提高其占年度土地供应计划的比例。加大土地市场信息公开力度,稳定土地市场预期。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市,尽快形成有效供应。对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目,银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求。

我们认为此项规定将确保市场的长期供应量,并通过增强透明度稳定市场预期。房地产市场的稳定将有利于大家对房地产行业的信心,业绩增长明确的房地产上市公司具备长期的投资价值。此项政策对房地产股的影响“中性”。