地产行业月报:成交回暖土地端现企稳迹象,关注业绩及治理

政策:再次进入密集期,托底四季度需求。继降息降准之后,9月地产政策再次进入密集期,首付比例及公积金政策均有调整。9月30日,央行和银监会联合发出通知,在不实施“限购”措施的城市,对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,最低首付款比例调整为不低于25%。同日,央行、财政部、住建部联合发出通知,将切实提高住房公积金使用效率,全面推行异地贷款业务。政策频出,托底四季度需求。

成交:假期效应成交难创新高,城市分化依然明显。随着公积金新政落地及由降息带来的购房成本降低,加之房地产企业加大推盘和促销力度,成交量环比小幅上升。平安房地产跟踪的重点30城市,9月成交面积环比上升2%,同比上升25%。环比增速较8月份上升7.4个百分点。虽然成交有所回温,但成交量仍较年内高点6月相差7%,我们判断主要与购房者在公众假期减少购房活动有关。同时,成交回暖主要体现在一二线城市,一线/二线/三线城市成交同比分别上升47%,34%和下降1%。

价格:环比涨幅平稳,同比涨幅扩大。9月,跟踪重点城市房地产成交价格环比涨幅为2%,同比涨幅15%,涨幅较上月分别提高3个和2个百分点。随着成交量回暖及开发商资金状况改善,房价仍处于温和上升的阶段。

库存:房企加速推盘,库存小幅上升。供应和库存方面,受9月传统供应旺季到来影响,三季度新增供应降幅有所收窄,导致可售面积略有增加,但是连续多月的成交高位,推动去化周期仍维持历史低位。受9月供应增加影响,截止2015年9月底,我们跟踪的典型城市可售面积为9679万平方米,环比增加0.45%,代表城市去化月数降至8.82个月,较此轮周期的最高点缩短7.7个月

土地:成交企稳,核心城市溢价率上升。2015年前三季度,重点100个城市各类土地成交建筑面积6亿平米,同比下降27%,住宅类土地成交2.6亿平米,同比下降27.4%。三季度,随着住宅类土地推出量增加,住宅类土地成交出现一定复苏,共成交面积0.97万平米,同比上升1%。

上市公司业绩:销售完成率65%,四季度加大销售。根据已发布公告的上市公司业绩,1-9月,重点公司销售同比增长14.9%,销售面积同比增长13%。公告公司销售均价同比增长2%,整体销售及房价复苏仍处于温和状态。销售目标的平均完成率为65%。预计四季度开发商销售仍将积极,力争完成全年目标。

投资建议:在政策不断利好下,成交量及成交价格持续温和回升,同时近期随着土地投资端企稳,我们认为四季度有利于行业估值修复。建议投资者关注具有业绩保障及转型后治理结构明显改善的个股,如华业资本、空港股份和国兴地产。同时建议关注国企改革及京津冀主题的投资机会,如鲁商置业、深振业、华夏幸福等。

风险提示:核心城市土地价格上升挤压行业利润的风险。