房地产行业:地市收获一个“金九”,302个城市土地市场

投资要点:

9月全国地市推出、成交环同比皆涨。9月全国302城推出建面1.71亿平(环比+6%/同比+1%),成交建面1.36亿平(环比+11%/同比+4%,自4月来首次出现成交面积同比正增长),出让金2407亿元(环比+61%/同比+66%)。1-9月累计推出建面13.4亿平同比-24%,累计成交建面10.4亿平同比-29%,累计出让金13581亿元,同比-22%,累计推出、成交及出让金同比降幅连续4个月收窄。

分用途看,9月住宅、商业用地量价齐升:住宅成交环同比+9、+22%,出让金1762亿元(环比+60%、同比+72%),连续4个月同比正增长;商业用地出让金环同比大涨97%、93%,自15年4月以来首次同比正增长。由于一二线高地价土地出让占比较重,楼面均价无论住宅还是商业用地9月均价近乎达到11年以来的最高点;8月住宅用地平均溢价率28%环同比分别+8.4、+15.3个百分点,单月溢价率创11年来新高。

分城市类型看:一线城市推出下降、成交大涨,二三四线相对逊色,但成交也有小幅增长,一、二、三四线出让金环比分别增长188%、45%、34%,同比增35%、111%、38%;分区域看:9月各区域推出、成交皀涨,环渤海、长三角、珠三角出让金增幅较大。

住宅用地市场,9月成交、出让金同比皆增。一线、二线、三四线城市成交建面同比分别+6%、+48%、+6%,自14年2月以来首次出现同涨格局。除三四线城市,一二线城市溢价率在上月回落后反弹,其中二线城市溢价率创2011年1月以来的新高,一线、二线城市住宅用地溢价率分别为48%、31%,环比分别增加22.3、8.2个百分点。

15年8月住宅用地流标率有所上升。25城住宅用地流标率14.6%,环比+5.9pc;商业用地流标率为11.4%,环比下降6pc。

仍代表城市住宅地块成交价格看,一线地价仍高企,二、三四线城市有升有降。一线上海上涨、广州稳定;二线杭州市内不同区域有升有降、重庆价格回落、济南上涨;三四线城市常州、嘉兴上涨、惠州下跌。

经历前期市场低迷之后,9月土地市场相对成交状况平平的房屋销售市场“金色”十足,无论是政府推地还是成交都较上月及去年同期有所增长。但是在销售增速放缓、房价上涨难以为继的条件下,土地价格居高不下成为阻碍房企拿地积极性的重要因素,同时三四线广大城市仍处于去库存阶段,大幅上涨的惊喜恐难重复,预期4季度仍会以平稳为主。

风险提示:经济、政策恶化,行业回暖不及预期。