保利地产:9月土地拓展力度大,瞄准高利润城市

公司公布2015年9月销售情况及新增项目情况。

投资要点:

9月一线城市签约较少,销售低于预期。9月公司实现签约面积90.82万方,签约金额116.77亿元,分别同比增长13%和1%,环比下降8%和6%。9月签约单价12857元/平,同比下降11%,环比上涨3%,不今年1月份的12774元/平相比,微涨1%。

由于8月销售较好,基数较高,因此环比下降;但同比来看,9月销售面积增长较好,但由于北京上海等一线城市货量不够,签约减少,因此总金额同比增幅徆小。1-9月累计实现签约面积857.63万方,签约金额1097.88亿元,均同比增长20%。1-9月签约单价12801元/平,同比微降0.26%。9月份货值136亿元(-60%),前9个月累计货值1100亿元,预计四季度将推货500亿元实现全年1600亿元的货值目标。根据9月销售低于预期,10月新政效果减弱,4季度销售增速可能减弱。预计全年销售额在1500亿元至1550亿元之间,同比增长10%至13%。

9月拿地力度大,加强北上等一线核心城市土地储备。1-9月公司累计拿地29块,合计占地面积263.3万方,建筑面积727.8万方(-13%),土地款328.5亿元(+1%),土地成本约4513.3元/方,占1-9月签约单价的35%,同比上涨14%。9月拿地力度最大,拿地8块,占地面积92.15万方,建筑面积261.85万方,土地款212.87亿元,占到前9个月土地款的65%,楼面均价8130元/方。其中在北京和上海拿下3块地,占地面积25.06万方,建筑面积48.72万方,土地款达151.1亿元,楼面均价31009元/方。今年以来公司除了继续在成都等二线城市拿地外,并新进入晋中城市,还在成本较高的北京、上海以及澳大利亚拿了6块地,而14年前9个月有拿地的一线城市仅为广州。公司在全国铺开的同时,也积极向市场行情好、边际利润高的一线核心城市拓展。

股权激励持续进行。9月股权激励计划首个行权期第五次和第二个行权期第二次共向46名激励对象发行约256万股股份,占股权激励计划总量的2.72%;行权价格由上一次行权价下调至4.85元/股,募集资金1241万元。9月下旬流通后公司总股本增至107.55亿股。截至目前已行权发行的股份达到总计划的31%。

维持15-17年EPS1.41/1.64/1.89元的预测,PE6/5/5倍;尽管9月销售低于预期,但土地拓展力度大,四季度将着力提升核心城市货值储备,未来业绩可期。公司是绩优低估值行业龙头,维持6-12个月8XPE,目标价11元的判断,再次“强烈推荐”。

风险提示:销售低于预期;粤高速增发审批结果及进程的不确定性;