万科A:销售单价创新高、股权回购空间大

核心观点

9月销售额接近6月份高点:10月9日公司发布月报,9月实现销售面积184.2万平方米(环比+7.3%),销售金额244.2亿元(环比+9.8%),销售金额今年来看仅低于6月份的251.9亿;2015年1-9月公司累计实现销售面积1439.9万平方米(+13.9%),销售金额1804.8亿元(+21.0%)。自上次月报发布以来,公司新增项目9个(包括2个物流地产项目),以东莞、佛山、青岛、无锡、太原、大连、成都、长沙等二三线城市为主,占地面积合计34.5万方(环比-69.7%),计容建面合计63.9万方(环比-76.8%),其中万科权益地价款合计18.6亿元(环比-69.8%)。

签约均价增加明显:公司9月份销售面积和销售金额同比分别增长11.2%和24.7%,虽然相比8月份的22.3%和46.0%有所回落,但销售单价从8月的12,966元每平米上涨到13,257元每平米(环比+2.2%、同比+12.1%)是2014年1月(存在签约推迟确认因素)以来的最高值,之前的销售均价高点是在2010年11月,基本上是近五年的峰值。销售额累计同比增速均保持在20%左右的增速,而销售均价持续上升,这有利于公司在2016年毛利率的修复。公司9月份的销售从量价方面来看,均表现优异,四季度可能或保持相对平稳的态势。

拿地力度从金额方面来看明显回落:公司9月新增土地权益金额仅18.6亿,相比8月的61.6亿回落显著。公司1-9月累计拿地权益金额315.7亿,拿地款占累计销售额比重17.5%,依然处于较低的水平,公司补库存的空间很大。同时,公司年内再度落子物流地产,9月以地价款0.58亿元分别在长沙经开区和成都双流县取得两个项目,计容建筑面积分别为5.5万方和7.0万方,公司分别拥有项目40%和50%的权益。当前公司物流地产已经布局上海、沈阳、长沙、成都、贵阳和武汉6个城市。相比持续的销售增长,公司土地的获取力度依然显得不足,物流地产的拓展方面,拿地金额较小,与万达的项目合作进展依然值得期待。

维持推荐评级:公司10月9日发布公告,截止三季度末,公司回购A股数量0.1248亿股,占公司总股本0.113%,成交价格为12.57-13.16元每股,支付总金额为1.6亿,公司当前回购力度较小或与市场交易清淡有关,也暗示着后续回购股份的空间较大。公司销售持续走好,后期产业地产、物流地产、物业管理、度假地产等业务的落地,或触发价值重估;再考虑近期宽松的行业政策,我们认为当前位置价值投资机会明显。预计公司15-17年EPS分别为1.55、1.77和1.98元,我们维持公司推荐评级。

风险提示:全国房地产市场持续低迷,新业务拓展缓慢。