地产行业快评:政策再次松绑不意外,托底楼市信心未动摇

事项:央行和银监会下发《关于进一步完善差异化住房信贷政策有关问题的通知》,在不限购城市,对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,最低首付付款比例调整为不低于25%。同时,住建部、财政部和央行联合发布关于切实提高住房公积金使用效率的通知,全面推行异地贷款业务。

平安观点:

购房政策再次松绑不意外,托底楼市信心未动摇:我们认为此次首付比例及公积金政策联合松绑并不意外,证明决策层托底住房需求,稳定房地产投资的信心依然坚决。作为经济增长的重要推手,1-8月地产投资额同比仅增长3.5%,增速延续探底。继9月初降低公积金首付比例后,此次再度下调不限购城市商贷首付比例,旨在稳定住房需求。加上四季度开发商将进入购地高峰期,在当前经济下行压力加大的背景下,地产投资企稳对宏观经济具有重要意义,此次政策放松亦可视为决策层再次坚定稳定地产需求及投资的信心。

楼市金九银十成色较好,区域分化依然严重:在宽松的货币政策下,购房首付、利率均已达到历史低点,叠加9、10月开发商供应放量,“金九银十”成交持续回暖。我们跟踪的重点城市9月成交环比上升3%,同比上升22%,十一期间重点城市成交同比上升36%。但同时,地区分化依然严重,9月份一二线城市同比分别增长43%和18%,三四线城市仅增长16%,同时目前大部分三四线城市去化周期仍高达20个月以上,单纯加杠杆带来的边际效应相对有限,依然经历艰难去库存过程。

成交回暖同时推高地价,房地产行业洗尽“繁华”:目前除北上广深外,其他城市均已经放开限购,但考虑目前大部分三四线城市去化周期仍高达20个月以上,单纯加杠杆带来的边际效应相对有限,因而我们判断,对于销量已持续改善,供需相对均衡的核心二线城市,商贷首付比例下降对提升购房需求更具意义。同时,核心城市成交回暖将推高地价水平,开发商整体利润率水平回升将弱于成交回升水平,趋于一般制造业利润率水平。行业洗尽“繁华“后,将迎来行业整合机会,同时中小企业将继续转型布局新兴产业。

投资建议:我们认为此次政策再次加码有助于提升地产板块整体估值水平,建议关注具有业绩支撑的转型个股国兴和华业、低市值国改标的空港、背靠大股东资源低估值个股信达地产以及NAV 折价较高的香江控股,同时行业龙头万科、保利、华夏幸福也具备较高配置价值。

风险提示: 地价上涨对行业利润挤压的风险;部分地区房价下行风险。