房地产行业周报:930再现,后续政策仍可期,但边际效应将递减

非限购城市首套房商贷首付比降至25%。央行、银监会于9月30日发布《关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》,下调首付比例至25%;而在14年同一天,央行、银监会联合发文《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,主要就保障房金融支持、居民住房贷款支持、房企融资支持和房地产金融创新出台系列放松政策。对比两次930政策,我们认为1)今年的政策力度相对去年更小,仅下调首付一条,目前限购的主要是北上广深和三亚,也就是政策适用于全国其余的所有城市;2)对局部城市销售的促进作用更为直接:相比去年虽然政策内容少了,但我们一直认为加杠杆是最有效的促销售方式,此次政策对局部城市销售有促进作用,特别是南京、厦门、杭州等城市,但全国城市依旧难以定论;3)对投资和宏观经济支撑依旧不足:虽然去库存已经进行了两年了,但依旧还需要两年时间,这里面很多房企已经厌倦厮杀准备退出,龙头企业也少有全面加大投资的冲动;4)后续政策空间仍可期待:我们认为首付可能降至08年的20%水平、放宽购房契税等,但后续力度及边际效应将递减。

策略:维持行业“跑赢大市”的投资评级。地产企业上半年大多业绩出色,而且估值处于历史低位,在当前投资气氛低迷的弱市中抗跌能力较强。随着成长股去泡沫化进行中,叠加金九银十传统销售旺季的到来,业绩坚实的地产股有望在近期跑赢大盘。建议配置低估值龙头及一线城市高弹性品种如万科企业、中海外、深圳控股;国企改革、京津冀等题材推荐金隅股份、中国宏泰发展。

截至6/10一周房地产股份表现。我们筛选了84个房地产股份,以监察房地产行业的表现。截至6/10周,84个股份平均上涨2.8%,低于大市的3.9%涨幅。内房股平均上涨3.3%,香港房地产上涨1.8%,REIT板块上涨1.4%。详见本报告最后两页“我们国际房地产组合股份表现及估值”,而下表列出一周及一个月表现最佳及最差的房地产股份。