鹏华前海REITs投资价值报告:鹏华前海,REITs出海

鹏华前海万科REITs是契约型、混合型的封闭式基金,基金合同生效后10年内(含10年)为基金封闭运作期,在深圳证券交易所上市交易。基金封闭运作期届满,转为上市开放式基金(LOF)。封闭运作期内,该基金投资深圳市万科前海公馆建设管理有限公司即目标公司股权,(目标公司持有万科前海企业公馆,为前海区域的优质甲级写字楼),以获取商业物业租金收益为目标。

目前在海外成熟市场,按照投资类型的不同,REITs可分为权益型REITs(直接投资房地产,通过租金和买卖收入赚取利润)、抵押型REITs(将募集资金贷给开发商或直接购买房贷资产,收益来源于利息)和混合型REITs(兼有权益型和抵押型特点,其自身拥有部分物业产权的同时也在从事抵押贷款的服务,既收取租金,也收取利息)三种。其中权益型REITs是市场的主流品种,约占全球REITs总市值的约90%。

自1960年在美国出现以来,REITs产品在过去几十年中获得了迅猛发展,在海外发达经济体中,REITs已在各自的股市市值和整体资本市场中占有重要地位。据彭博统计目前,全球有30多个国家和地区推出了REITs产品,其规模已经从1990年的89亿美元增加到2015年3月底的1.8万亿美元,发展速度可谓惊人。

鹏华前海无论投资标的,而是运作机制,都有此前有过的传统基金不同。其中最大的不同是投资标的单一性,这与传统公募基金的组合投资大相径庭,因而我们也就不能援引传统公募基金的估值方式对其进行估值。因投资标的的单一,因而虽然它是基金,但本质上是单一债券,因而应借鉴债券的定价方法。

综合考虑,该基金的估值基准为10年期AA+信用债到期收益率。理由是目标公司的国企和政府背景、目标公司收益权的来源与合法性、业绩补偿机制。

根据上市公告书披露的信息,该基金最新净值为1.05元,年化收益率为11%,按照债券定价原理,必然会出现溢价,但考虑到该基金收益的复杂性和不确定性、风险,我们认为其定价为1.10左右比较合理。