房地产行业:住宅成交大幅上升,地产行业继续受益于货币宽松

【建议全面配置地产股】对利率高度敏感的地产版块是最受益于流动性宽松的行业之一。我们认为央行降息只是开始,预计未来地产成交将进一步回升,尤其是一线城市,有望提前完成去库存调整,地产行业迎来政策面与基本面共振阶段,继续全面看好地产股。地产行业推荐寻求4条主线:一是大企业集中度的提升,首推万科、保利、招地以及京津冀龙头华夏幸福;二是布局一线城市高弹性的泰禾集团以及一线城市估值最低的首开股份;三是具有转型预期和动力的中小地产股,主要推荐宋都股份、冠城大通、银亿股份以及重点关注三湘股份。四是区域主题的地产投资机会,首推京津冀的宝硕股份、华夏幸福,迪士尼是明年确定性的投资机会。

本周上证综指和深证成指分别上涨1.58%、1.65%,申万地产指数上涨0.55%,在28个一级行业中排第6位截止本周末,四季度房地产信托发行共234支,发行规模446.1亿,同比下降64.2%,平均发行期限1.64年,较去年同期下降0.20年,发行利率上升29bp至9.88%,与三季度相比上升24bp。

要闻点评:

1.1.央行387号文,货币宽松趋势不变,地产行业继续受益。央行本次调整存款口径相当于监管层降低商业银行存贷比,但由于存贷比当前并不是银行放贷的核心约束,该政策实际对银行放贷能力的影响不大,更核心的影响在心理层面,表明监管层对货币放松的态度。我们预计监管层对稳增长的诉求强烈,实体经济边际融资成本下降是大概率事件。对利率高度敏感的地产行业和地产股仍是最受益于实体经济利率下降的行业之一。

1.2.北京新机场动工,继续推荐京津冀一体化相关个股。我们预计北京新机场的建设将带来直接就业岗位7.5万人,间接就业岗位30至40万人。新机场的建设将极大提升公司环北京园区价值,公司固安工业园距机场仅10公里,位于机场空港都市区的核心。继续强烈推荐华夏幸福。

1.3.《不动产登记条例》正式公布,对地产行业影响有限。我们认为不动产登记制度的关键是摸清住房分配状况,核心是确权。而全国性财产税征收短期不会有实质性政策出台。

成交:周商品住宅成交面积创年内新高,同比大增

(1)一手房:本周我们统计的42个城市商品住宅成交面积近700万平米,同比增速大幅上升。本周住宅合计成交面积694.7万平方米,较上周环比增长12.9%,同比增长40.7%,同比增速较上周扩大19.1个百分点。分城市来看,一、二、三线城市同比均大幅增长,一线城市继续领涨市场,一、二、三线城市同比分别变动+83.9%、+29.1%和+38.5%,同比增速较上周分别变动+47.1、+10.4和+20.9个百分点,环比分别较上周变动+31.8%、+8.0%和+9.3%。

(2)库存:本周末23个城市一手房可售套数163.1万套,同比/环比变动+33.6%/+0.5%,根据月销售数量统计去化周期为11.9个月,较上周减少0.6个月,较去年同期增加1.5个月。其中一、二、三线城市库存同比增40%、21%和53%,分别需去化5.9、12.7、20.4个月,同比分别变动-0.3、+1.6、+6.6个月。

(3)二手房:本周16个城市二手房成交面积维持高位,成交面积同比增21.2%。

流动性:公开市场操作继续暂停。

风险提示:房地产销售面积降幅超预期,流动性大幅收紧。