房地产行业:政策与基本面共振,住宅成交维持高位

【建议全面配置地产股】降息对地产行业的供需两端均有明显的影响,对利率高度敏感的地产版块是最受益于降息政策的行业之一。我们认为央行降息只是开始,预计未来地产成交将进一步回升,尤其是一线城市,有望提前完成去库存调整,地产行业迎来政策面与基本面共振阶段,继续全面看好地产股。地产行业推荐寻求4条主线:一是大企业集中度的提升,首推万科、保利、招地以及京津冀龙头华夏幸福;二是布局一线城市高弹性的泰和集团以及一线城市估值最低的首开股份;三是具有转型预期和动力的中小地产股,主要推荐宋都股份、冠城大通、意义股份以及重点关注三湘股份。四是区域主题的地产投资机会,首推京津冀的宝硕股份、华夏幸福,迪士尼是明年确定性的投资机会。

本周上证综指和深证成指分别上涨5.80%、1.58%,地产行业略有调整,申万地产指数下跌0.25%,在28个一级行业中排第13位。

截止本周末,四季度房地产信托发行共210支,发行规模410.9亿,同比下降65.6%,平均发行期限1.64年,较去年同期下降0.20年,发行利率上升31bp至9.90%,与三季度相比上升26bp。

要闻点评:

1.1.安信地产2015年房地产投资策略:政策与基本面共振。我们认为地产销量会有3至6个月的回升,结合库存、新开工和销售情况来看,我们认为本次政策的推动力,房贷政策和降息、降准各种共振的政策力会比以前更大,预计明年政策不断推动以后,叠加宽松货币的推动,未来地产行业大概率有一大波牛市,并且持续性会很长,而且会和投资需求产生共振的情况。

1.2.11月新建商品住宅价格同比继续回落,环比降幅收窄。(1)同比降幅继续回落:70大中城市中,11月新建商品住宅价格同比降3.70%,增幅较上月大幅下降1.1个百分点,连续3月同比回落。同比加速回落一方面受去年基数影响,去年11月房价继续环比回升,另一方面也是由于统计局统计的全国登记备案滞后于实际签约所致。我们判断目前房价大幅回落的趋势已经遏制,当前全国主要城市房价处在触底企稳阶段。(2)连续7个月环比回落,但降幅逐渐收窄。70大中城市中,11月新建商品住宅价格环比降0.6%,降幅较10月收窄0.2个百分点,均价连续7月环比回落。

成交:周商品住宅成交面积维持高位

(1)一手房:本周我们统计的42个城市商品住宅成交面积再次突破600万平米,同、环比明显增长。周住宅合计成交面积608.2万平方米,较上周环比增长7.1%,同比增长20.2%,同比增速较上周扩大10.4个百分点。分城市来看,一、二、三线城市同环比均明显增长,一线城市涨幅最大,一、二、三线城市同比分别变动+36.9%、+18.7%和+11.5%,同比增速较上周分别变动+17.1、+7.3和+12.8个百分点,环比分别较上周变动+15.9%、4.6%和+6.7%。

(2)库存:本周末23个城市一手房可售套数162.3万套,同比/环比变动+34.9%/+0.8%,根据月销售数量统计去化周期为12.5个月,较上周减少0.4个月,较去年同期增加2.2个月。其中一、二、三线城市库存同比增44%、22%和53%,分别需去化6.5、12.9、22.1个月,同比分别增加0.5、1.8、8.3个月。

(3)二手房:本周16个城市二手房成交面积维持高位,成交面积同比增2.6%。

流动性:公开市场操作继续暂停,货币市场利率大幅上升。

风险提示:房地产销售面积降幅超预期,流动性大幅收紧。