302个城市土地市场(2014年6月):地市持续调整,地价下跌加剧

投资要点:

6月地市延续趋冷态势,成交环比虽小幅回升,同比仍大幅下滑。6月全国302个城市推出建面1.88亿平(环-1%/同-31%),成交1.35亿平(环+16%/同-39%),出让金1572亿元(环+12%/同-33%)。1-6月累计成交显著下滑且降幅扩大,累计推出12.0亿平(-11%),成交8.1亿平(-30%),出让金1.12万亿元(-9%)。

1、分用途看,6月住宅、商业用地成交同比均大幅下滑,溢价率均回落至5%-6%的低位水平;2、分城市类型看,6月一线城市推地、成交较少;重庆、南京、天津、成都、武汉等5个二线核心城市集中供地,成交放量,出让金合计逾600亿元,但以库价成交居多;3、分匙域看,6月珠三角、环渤海表现仍相对较好,长三角、东北表现仍较差,中西部表现居中。

住宅用地流标率大幅上升,开发商拿地趋于谨慎。流拍数据完整的25个城市5月住宅用地流标率达15.3%(统计原因滞后1个月),环比/同比升12.4/11.6个百分点。

仍代表城市住宅地块成交价格看,此前市场热度高、开发商竞争激烈的城市如上海、杭州,地市转冷导致部分地块溢价率大幅回落,地价大幅下跌,跌幅可达50%;楼市库存压力高企的宁波及三四线城市菏泽部分地块价格也出现显著下跌,为底价下调所致;天津、唐山部分地块价格小幅下跌;广州、西安、武汉地块价格相对稳定,可能不这些城市供需均相对旺盛、土地市场相对平稳有关。

从1-6月主要城市住宅用地销供比极看,多数一线城市供地相对去年同期更充裕,供求关系得到改善;二线城市中,销供比同比上升、供地相对减少的城市上升至一半以上,表明地市跟随楼市向下调整的效果逐步显现,使未极供需趋于平衡;多数三四线城市供地相对去年同期仍更多,去库存过程仍漫长。

我们认为,经济进入去杠杆阶段,市场需求下降,行业出现自主调整,即使有信贷和政策的分类放松,销售回升力度也有限。开发商去年大量拿地和新开工,今年推货将明显增加,将被迫“以价换量”去库存,并持续减少拿地和新开工。楼市、地市的调整未极仍将持续,房价、地价持续下跌并互相强化,行业盈利水平将随之下降,制约行业估值提升空间。去年拿地过于激进的开发商将面临较大的压力,尤其是在热点城市高溢价拿地的开发商,节奏把握得当的实力开发商则有望迎极逢低补货的机会。

风险提示:美联储退出QE致全球流动性收紧,经济、政策及行业持续恶化的风险。