房地产:周住宅成交大幅回暖,关注京津冀投资机会

【建议全面配置地产股】降息对地产行业的供需两端均有明显的影响,对利率高度敏感的地产版块是最受益于降息政策的行业之一。我们认为央行降息只是开始,对利率高度敏感的地产行业将持续大幅受益。我们对地产持续受益信贷放松的观点持续得到验证。预计地产成交将进一步回升,尤其是一线城市,有望提前完成调整。建议配置低估值龙头及一线城市高弹性品种。推荐万科、保利、招地,华夏幸福。高弹性关注泰禾集团、阳光城。此外,继续推荐京津冀一体化相关个股,包括华夏幸福、宝硕股份等。转型及主题仍是值得重点关注品种,推荐宋都股份、冠城大通、宝硕股份。

本周上证综指和深证成指分别上涨7.88%、8.04%,申万地产指数上涨10.83%,在28 个一级行业中排第3 位,其中龙头企业和类金融股表现最好。

截止本周末,四季度房地产信托发行规模同比仍维持低位,利率有所提高。

四季度房地产信托发行共146 支,发行规模225.3 亿,同比下降71.6%,平均发行期限1.57 年,较去年同期下降0.26 年,发行利率上升29bp 至9.83%,与三季度相比上升19bp。

要闻点评:1.1. 降息开启后地产周期产业链整体性机会。1)商品住宅的长期需求拐点已过,我们认为后地产周期已经到来;2)房地产产业链是当前A 股市场价值洼地,在当前的时间点上,传统的房地产产业链或许有屌丝逆袭的机会;3)后地产周期时代关注三条主线,一是深耕符合国家战略发展战略区域的地产企业。二是具有转型能力的房地产企业。三是后地产时代的地产服务商。

1.2. 11 月一线城市土地市场大幅回暖,土地市场呈明显的分化局面。随着930政策放松以及央行降息的影响,目前楼市回暖已成定局。城市间分化严重,长期来看一、二、三线城市土地市场的分化将延续。预计11 月房地产数据将继续呈现触底回升的趋势。

1.3. 京津冀一体化加速,持续推荐京津冀一体化相关个股。京津冀一体化是本届政府的重点,详细规划出台只是时间问题,继续强烈推荐,推荐顺序是华夏幸福、宝硕股份、金隅股份、首开股份、三湘股份。

成交:周商品住宅成交面积大幅回升。

(1)一手房:我们统计42 个城市商品住宅成交面积同环比继续上涨,成交量再次突破600 万平方米。周住宅合计成交面积603.1 万平方米,较上周环比增长4.7%,同比增长 13.2%,同比增速较上周提高9.7 个百分点。分城市来看,一、二、三线城市同、环比均为正,其中一线城市同比涨幅最大,一、二、三线城市同比分别变动+24.5%、+12.8%和+6.0%,同比增速较上周分别提高13.8、9.1 和8.5 个百分点,环比分别较上周变动+7.0%、+1.4%和+12.6%。

(2)库存:本周末24 个城市一手房可售套数159.5 万套,同比/环比变动+36.3%/+0.3%,根据月销售数量统计去化周期为13.2 个月,较上周增加0.2 个月,较去年同期增加3.8 个月。其中一、二、三线城市库存同比增42%、26%和51%,分别需去化7.1、13.3、23.9 个月,同比分别增加1.4、3.2、11.6 个月。

(3)二手房:本周16 个城市二手房成交面积维持高位,成交面积同比略降0.2%。

流动性:央行本周净投放350 亿,下调正回购利率20bp 至3 年半以来新低。

周四暂停公开市场操作。

风险提示:房地产销售面积降幅超预期。