房地产行业:周销量维持低位,去库存压力持续上升

策略:本周上证综指和深证成指分别下跌2.13%、2.78%,申万地产指数下跌2.38%,在28 个一级行业中排14 位。本周我们统计46 个城市商品住宅成交面积环比略微下降,其中一、二线城市成交有所回升,三线城市成交下降。本周住宅合计成交面积381.2 万平方米,较上周环比降0.3%,同比下降21.3%,同比增速较上周下降1.1 个百分点。

截止至6 月中旬,今年房地产信托发行597 个,较去年同期的468 个大幅增长,但总发行规模1394 亿,同比下降5.98%,同比增速较一季度的27.5%大幅下降。全年平均每只信托的发行规模为2.34 亿,同比减少26.3%。平均发行期限较去年同期下降0.13 年至1.81 年,发行利率小幅上升13bp 至9.71%。

由于经济的触底企稳以及地产相关政策预期基本已出台,我们认为未来政策面将趋于稳定,影响地产股走势的核心因素逐步从政策预期转变为基本面。

预计6 月房地产数据仍将呈继续探底的过程。但我们倾向于认为这个底不会很深,并且持续时间较短,暂维持行业“同步大市-A”的投资评级。推荐组合:华业地产、华夏幸福。

要闻点评:

1.1. 行业中期策略:等待调整后的机会。维持去年策略报告中认为的房地产行业的长期需求的拐点已过观点。去年持续至今的房贷荒主要体现在按揭利率的上升。实际上由于国有大行并未压缩房贷比例,去年至今房贷余额在商业银行所有贷款余额的比重仍有所上升。我们认为本轮地产调整是中期调整,目前来看调整仍未结束,一方面从当前销量来看,目前商品住宅销量为仅低于2013年的历史次高值;另一方面,房地产企业资金成本仍较低,信托融资利率持续位于10%以下的低位,行业资金面相对宽松,去产能进程仍然很慢。投资策略:反弹为主,配置京津冀及转型主题机会。(详见正式报告)1.2. 新建商品房和二手房价格指数:环比出现负增长,价格继续探底。5 月一二三线城市新建商品价格环比首次回落,我们预计由于库存继续上升的压力,房企降价放量成为大概率事件,新房和二手房价格会在6、7 月份继续探底。

成交:一、二手房成交均环比回升,库存继续增长(1)一手房:本周我们统计46 个城市商品住宅成交面积环比微降,其中一、二线城市成交有所回升,三线城市成交下降。本周住宅合计成交面积381.2 万平方米,较上周环比降0.3%,同比下降21.3%,同比增速较上周下降1.1 个百分点。分城市来看,一、二城市环比分别增长6.1%和1.1%,三线城市环比下降9.2%。一、二、三线城市同比分别下降16.9%、19.2%、30.3%,其中一线城市同比增速较上周回升7.4%,二、三线城市同比增速分别下降0.9%、7.9%。

(2)库存:各城市去化周期继续上升。上周26 个城市一手房可售套数151.7万套,同比/环比变动+20.1%/+1.5%,根据月销售数量统计去化周期为16.2 个月,较上周上升0.3 个月,较去年同期增加5.7 个月。由于宁波调整统计口径,剔除宁波的影响,库存同比/环比变动+29.6%/+1.4%。去化周期方面,一、二、三线城市需去化10.2、15.8、24.9 个月,同比分别变动4.1、4.5、10.7 个月。

(3)二手房:16 个城市二手房周成交面积92.2 万平方米,环比回升30.9%,同比仍下降14.8%,同比降幅回升38.4 个百分点。

流动性:央行周净投放150 亿,连续六周净投放。

风险提示:房贷大幅收紧,房地产企业再融资受阻,经济增速下滑超预期。