房地产行业:销售环比季节性回升,投资数据继续恶化

策略:我们认为随着央行放松政策的落地,未来房地产销量回升是大概率事件。地产股会提前反应销量回暖的预期,推荐龙头招商地产、保利地产,并继续推荐销售较好的龙头:万科A、华夏幸福。此外,行业底部越来越清晰,转型仍然是未来行业主旋律,我们继续看好转型的地产企业,推荐华业地产、银亿股份、广宇集团。

土地市场:9月成交面积同比回落,均价继续上升,一线城市土地市场小幅回暖。9月单月土地购置面积3227万平方米,同比降低12.4%,环比增长8.9%;成交价款1087亿,同比增5.3%,环比增25.4%;成交均价3368元/平米,同比增20.2%,环比增15.2%。累计方面,前三季度全国购置土地面积24014万平米,同比-4.6%,降幅较前8月增加1.4个百分点,成交价款6781亿,同比增11.5%,同比增速较前8月下降1.3个百分点。年成交均价2824元/平米,同比增16.8%,增幅较前8月上升0.3个百分点。

我们认为目前开发商拿地仍偏谨慎,但随着限贷限购政策的落地,商品房销售将逐渐回升,开发商购置土地面积和金额整体也将呈触底回升趋势,但一、二、三线城市的分化将延续,今年以来一线城市土地市场明显优于二、三线城市。

地产投资数据继续恶化,新开工维持低位:前三季度累计房地产投资6.88万亿,同比增12.5%,增速较上月下降0.7个百分点;房屋新开工13.1亿平米,同比降9.3%,降幅较前8月小幅收窄1.2个百分点。

三季度住宅成交整体仍处低位,开发商投资意愿较低,新开工增速持续处在负增长区。我们认为随着9月底央行、银监会放松首套房认定标准等政策的逐渐落实,监管层面政策“托底”的意图明显,四季度全国商品房成交量的筑底回升是大概率事件。而房地产投资往往滞后于销售的变动,预计未来投资增速仍将呈继续筑底的过程,但下行的空间有限。

房地产开发资金来源总额和上月基本一致,相对上半年有所回升,回升主要来自于企业自筹资金,销售回款同比继续回落。9月单月资金来源1.08万亿,同比增-0.6%,环比增7.3%,其中贷款1624亿、自筹4917亿、回款(定金、预收款和按揭)3774亿,同比分别变动-3.6%、+10.3%和-12.5%,环比分别变动+4.6%、+8.3%和+11.5%。今年以来企业自筹资金占比上升,销售回款占比下降,前三季度贷款、自筹、回款资金占比分别变得+1.5、+3.4和-4.5个百分点。

销售:季节性影响住宅销售环比回升,但仍同比回落。9月单月销售面积10574万平米,同比/环比变动-12.1%和+40.9%;销售金额6202亿元,同比/环比变动-10.3%和+39.7%。

前三季度商品住宅销售面积和金额同比降幅维持低位,销售面积降幅继续扩大,金额略有回升。销售面积和金额分别为6.77亿平方米和4.05万亿元,分别同比下降10.3%和10.8%,降幅分别较上月变动-0.3和+0.1个百分点。销售均价为5987元/平方米,同比变动-0.6%,降幅较上月收窄0.5个百分点。

风险提示:房地产销售面积降幅超预期。