房地产行业:呼和浩特放松限购点评

事项:呼和浩特正式印发《关于切实做好住房保障工作促进全市房地产市场健康稳定发展的实施意见》,意见指出,要充分发挥市场对资源配置的决定性作用,取消商品房销售方案备案制度,居民购买商品住房(含二套住房)在办理签约、网签、纳税、贷款以及权属登记时,不再要求提供住房套数查询证明。呼和浩特成为首个正式放松限购的城市。

呼市销售下滑基本和同类城市一致,但去化压力严重:截止至今年6月26日,(1)商品住宅销售下滑,和主流二线城市基本一致:呼和浩特市商品住宅累计成交面积(含期房和现房,下同)94.1万平,同比降14.06%,签约套数8463套,同比降8.37%。同期我们统计的46个城市商品住宅累计同比降19.2%,其中二线城市累计同比降14.9%;(2)库存去化压力严重:可售商品住宅套数12.2万,较去年同期同比增23.8%。按最近一月的销售套数计算,目前去化周期超过50个月,远高于我们统计的二线城市平均去化周期15.2个月。(3)房价连续3月零涨幅:截止前5月呼市新建商品住宅价格同比涨7.4%,略高于二线城市均值6.3%;环比连续三月0增长。(4)省房地产投资下滑:由于没有城市房地产投资情况,我们用内蒙古情况间接反映,前5月内蒙房地产投资同比降1%,远低于全国的14.7%。

放松限购符合预期,对于线城市房地产市场影响有限:呼和浩特取消限购可谓一波三折,6月20日发布文件后当天下午紧急撤回,日前该市正式发文。我们认为主要库存压力较大的二线城市取消限购符合市场预期。我们认为:

(1)预计呼和浩特限购放松得到了监管层的认可,库存压力较大的二线城市下半年将逐渐放松限购,例如杭州(去化周期26个月,下同)、宁波(20个月)、哈尔滨(29个月)、福州(29个月)、青岛(31个月)等城市,其去化周期均大幅高于二线城市平均水平。但一线城市限购不可能松动;(2)限购放松对于线城市影响的有限。由于限购政策主要影响的是投资需求和一小部分的刚性需求,在当前房地产市场向下调整的情况下,限购放松也难以引入投资需求。此外,我们认为政府也不愿意看到投资需求大举进入房地产市场而造成房价的大幅增长。

地产股走势的核心因素已经从政策面转为基本面,维持行业“同步大市-A”的投资评级:我们认为经济的触底企稳以及地产相关政策预期基本已出台,政策面将趋于稳定。而限购放松对房地产市场影响有限,未来影响地产股走势的核心因素逐步从政策预期转变为基本面。

预计6月房地产数据仍将呈继续探底的过程。但我们倾向于认为这个底不会很深,并且持续时间较短,暂维持行业“同步大市-A”的投资评级。

推荐组合:华业地产、华夏幸福。

风险提示:房贷大幅收紧,房地产企业再融资受阻,经济增速下滑超预期。