中华企业:再融资助力增长,市场化发展继续迈进

事件:6月27日晚,公司公告2014年非公开发行股票预案,拟募集不超过60亿元,其中大股东上海地产集团将上海房地产经营公司10%股权、上海凯峰地产10%股权和馨虹置业100%股权置入上市公司,作价约21亿元。公司本次发行价不低于4.25元,发行数量不超过14.1亿股。

约21亿元换来待结权益土地储备22万方,优质资产解决市场拿地瓶颈

集团注入3个相关公司资产,按权益计算将增加公司待结土地储备22万方,共计涉及6个项目,其中4个上海项目、1个无锡项目、1个江阴项目。注入项目资质好,除无锡项目以外,大多为早期拿地项目,毛利率均超过30%,其中江阴项目和上海松江项目将在2014年贡献业绩。

当前土地市场有所降温,6月上海住宅用地平均溢价率为7%,较5月的30%有所下降,但仍处高价成交阶段,和2008、2012年仍有差距。

我们认为,此次集团注入资产,一是注入资产盈利性好、价格低,将在未来3年内增厚业绩,二是解决市场地价高企的拿地瓶颈。

债务期限结构优化,打破扩张束缚

截止2013年,公司净负债率为57%,和重点房企平均58%相差无几,但期限结构差异较大。公司短期借款占有息负债比例为76%,远高于行业平均和标杆企业万科的63%和43%。

我们认为,债务结构期限结构会影响公司扩张进度,公司计划募集的不超过39亿元资金(其中补充流动资金11亿元)将对公司债务结构带来有效转变,为后续高增长做下准备。

公司继续迈进解决同业竞争,给予增持评级

集团支持公司解决同业竞争,在当前国企改革持续推进背景下,其他以市场化手段推进公司发展的举措也有望加快推进。我们首次覆盖,给予“增持”评级,预计2014~2016年EPS为0.33/0.35/0.48元,对应PE为14/13/10倍。

风险提示

楼市加速下行。