房地产行业:投资增速继续探底,销售同比降幅收窄

策略:6月房地产投资延续今年以来持续下行的趋势,投资增速由5月的14.7%下降至14.1%,投资增速下降一方面受去年基数较高的影响,另一方面开发企业拿地意愿仍维持低位,新开工增速持续处在负增长区。6月单月房屋新开工2.02亿平米,环比增21.2%,同比降9.3%。上半年房屋新开工8.01亿平米,同比降16.4%,降幅较前5月小幅收窄2.2个百分点。由于经济的触底企稳以及地产相关政策预期基本已出台,我们认为未来政策面将趋于稳定,影响地产股走势的核心因素逐步从政策预期转变为基本面。

6销售环比大幅回升,同比降幅收窄,但7、8月是传统的住宅成交淡季,预计7月房地产数据难以大幅反转,房地产投资仍将呈继续探底的过程。维持行业“同步大市-A”的投资评级。推荐组合:华夏幸福、华业地产、中天城投。

土地市场:土地市场价涨量滞,一二线城市占比上升。6月单月土地购置面积3717万平方米,同比降6.3%,环比增25.6%,成交价款1077亿,同比增9.8%,环比增45.6%。成交均价2897元/平米,同比增17.1%,环比增15.9%。

累计方面,上半年全国购置土地面积14807万平米,同比-5.8%,降幅较前5月扩大0.1个百分点,成交价款4031亿,同比增9.0%,同比增速较前5月上升0.3个百分点。年成交均价2722元/平米,同比增15.7%,增速较前5月上升0.4个百分点。6月土地市场回暖主要是由一、二线城市带动。

我们预计在去年的高基数以及销售回落导致开发商谨慎拿地的情绪影响下,开发商购置土地金额和面积整体将继续呈逐渐回落的态势,并且一、二、三线城市的分化延续。

地产投资增、投资资金来源增速持续下降。上半年房地产投资4.20万亿,同比增14.1%,增速较上月下降0.6个百分点,其中住宅投资2.87万亿,同比增13.7%,增速下降0.9个百分点。6月房屋新开工面积环比大幅回升,但同比仍呈负增长。6月单月房屋新开工2.02亿平米,同比下降9.3%,环比增21.2%。上半年房屋新开工8.01亿平米,同比降16.4%,降幅较前5月小幅收窄2.2个百分点。

房地产开发资金来源环比回升,回升主要来自于企业自筹资金同比方面,企业贷款和自筹资金小幅上升,销售回款仍同比回落。6月单月资金来源12185亿,同比增0.6%,环比增27.9%,其中贷款1914亿、自筹5588亿、销售回款3964亿,同比分别变动+3.5%、+10.8%和-13.0%,环比分别变动+14.7%、+45.3%和+11.9%。此外,从回款细项按揭贷款资金来源来看,按揭增速并未明显增长,6月单月资金来源中来自按揭贷款资金1170亿,同比降13.9%,环比增6.0%。

销售:住宅销售面积及金额环比回升,同比降幅收窄。上半年商品住宅销售面积和金额均同比降幅收窄。销售面积和金额分别为4.25亿平方米和2.56万亿元,分别同比下降7.8%和9.2%,降幅分别较前5月收窄1.4和1.0个百分点。销售均价为6032元/平方米,同比/环比变动-1.5%和-2.3%,成交均价连续5个月同比回落。

风险提示:房贷大幅收紧,经济增速下滑超预期。