房地产行业:新开工增速低位回升,销售继续探底

策略:5 月房地产主要数据仍延续今年以来持续下行的趋势,房地产投资增速由4 月的16.4%下降至14.7%,投资增速下降仍是受开发企业拿地意愿下降以及新开工增速仍维持低位。但房屋新开工面积增速已开始逐月回升,5 月单月房屋新开工1.67 亿平米,环比增17.9%。前5 月房屋新开工5.99亿平米,同比降18.6%,降幅较前4 月小幅收窄3.5 个百分点。

由于经济的触底企稳以及地产相关政策预期基本已出台,我们认为未来政策面将趋于稳定,影响地产股走势的核心因素逐步从政策预期转变为基本面。

我们预计6、7 月销售同比增速仍呈继续下降的趋势,库存继续上升,主要是由于2013 年6 月销售面积和金额环比分别增长31%和24%,而我们统计的46 个城市6 月前2 周销售仍环比大幅下降。预计6 月房地产数据仍将呈继续探底的过程。但我们倾向于认为这个底不会很深,并且持续时间较短,暂维持行业“同步大市-A”的投资评级。推荐组合:华业地产、华夏幸福。

土地市场:土地成交有所回升,但成交均价明显回落,一线城市土地市场遇冷。5 月单月土地购置面积2960 万平方米,同比增1.0%,环比增38.2%,成交价款740 亿,同比增6.0%,环比增12.4%。成交均价2499 元/平米,同比仅增5.0%,环比降18.7%。4、5 两月土地市场回暖主要是由于、三线城市带动,我们预计今年土地市场在去年高基数以及开发商谨慎拿地情绪的影响下,整体将继续呈逐渐回落的态势,并且分化仍将延续。一线和主流二线城市土地土地市场主要受政府土地出让节奏的影响,但成交均价和溢价率将有所回落,而三、四线城市土地市场成交仍将维持低位。

新开工继续低位回升,地产投资增速继续下行。前5 月房地产投资3.07万亿,同比增14.7%,增速较上月下降1.7 个百分点,其中住宅投资2.10 万亿,同比增14.6%,增速下降2.0 个百分点。房地产投资增速下降仍是受开发企业拿地意愿下降以及新开工增速仍维持低位。5 月单月房屋新开工1.67亿平米,同比下降7.9%,环比增17.9%。前5 月房屋新开工5.99 亿平米,同比降18.6%,降幅较前4 月小幅收窄3.5 个百分点。

房地产开发资金来源环比小幅回升,回升主要来自于金融机构贷款和企业自筹。5 月单月资金来源9528 亿,同比增0.2%,环比增12.5%,其中贷款、自筹、回款金额同比分别变动+16.5%、+5.8%和-5.9%,环比分别变动+12.6%、+17.1%和+8.7%。占比方面,前5 月贷款占资金来源的20.1%,较去年同期上升2.2 个百分点;自筹资金占39.0%,较去年同期上升2.2 个百分点;销售回款占36.0%,较去年同期下降3.8 个百分点。

销售:住宅销售面积及金额同比增速继续回落。前5 月商品住宅销售面积和金额均同比降幅继续扩大。销售面积和金额分别为3.19 亿平方米和1.97万亿元,分别同比下降9.2%和10.2%,降幅分别较前4 月下降0.6 和0.3 个百分点。销售均价为6173 元/平方米,同比/环比变动-1.2%和-0.8%,成交均价连续4 个月同比回落。

风险提示:房贷大幅收紧,房企再融资受阻,经济增速下滑超预期。