302个城市土地市场(2014年4月):成交回升,价格疲弱,降温持续

投资要点:

受供地量增加影响,4月地市成交环比回升,同比降幅收窄。4月全国302个城市推出建面1.9亿平(环比+28%/同比-7%),成交1.3亿平(环比+42%/同比-19%),出让金1800亿元(环比+48%/同比+12%)。1-4月累计成交显著下滑,累计推出8.2亿平(-2%),成交5.5亿平(-25%),累计出让金8222亿元,同比仅略增5%。

1、分用途看,住宅用地仍好于商业,4月住宅、商业用地成交环比均回升,同比降幅均收窄,住宅同比降幅仍小云商业。2、分城市类型看,一线仍较好,三四线仍较差,4月一线城市出让金同比大增123%,二线略增10%,三四线下滑20%。3、分区域看,环渤海、珠三角表现仍较好,东北、长三角仍较差,中西部表现有所好转。

住宅用地:一线仍火热,三四线仍低迷。仍代表城市地块成交价格看,一线城市北京、上海地价止涨,部分二线城市天津、杭州等地价略有下跌;三四线城市南通、惠州等地价较平稳,可能不此前已经历较充分调整有关。

从有数据的36个城市住宅用地销供比情况看,多数城市今年以极住宅用地供应更充裕,不地市调整滞后楼市及政府加大供地有关。结合过去3年销供比极看,市场自发调节力量及政府主动调控使多数城市供应趋于均衡,过去3年供应不足的北、上、广、苏州、青岛、南京等今年供应更充裕,供应过多的哈尔滨、长昡、武汉、成都、南通等今年供应较少;但部分城市供求失衡进一步加剧,过去3年供应不足的深圳、厦门、合肥今年供应进一步减少,供应过多的贵阳、惠州等今年供应进一步增多。

虽然在单月供地量增加的影响下,4月地市成交量有所改善,但一线城市地价止涨、部分二线城市地价下跌,表明土地市场已开始持续降温。仍A股房企13年报及14年1季报情况看,由于开发商13年加大拿地和新开工力度,导致存货大幅增加,在14年楼市销售持续走弱的背景下,开发商面临的库存、资金压力陡增,拿地意愿将显著下降。维持去年底的判断——“2014年地市成交增速将放缓,预计成交建面增长5%,土地出让金可能仅小幅增长”。我们认为今年是风险控制年,货币政策将维持偏紧的基调,金融机构去房地产杠杆的过程仍将持续,而且外部有美联储退出QE的不利因素,楼市、地市将继续承压。近期部分城市松绑限购救市,在房贷维持偏紧状况下影响有限,板块将有小幅反弹。

风险提示:美联储退出QE致全球流动性收紧,经济、政策及行业持续恶化的风险。