房地产行业一周回顾与展望第26期:信贷偏紧对销售的制约仍将持续存在

房地产市场变化:

上周(2014.01.11-2014.01.17)新房成交环比上升5.2%,累计同比下降21.2%,成交偏弱的格局仍在持续;库存减少0.3%,连续两周减少,主要因为以广深为主的一线城市供给较少;二手房成交环比下降1.4%,延续了自去年三季度以来的下降趋势;土地市场成交、供给均减少,北京表现相对较好,供给以自住商品房用地为主。

房地产板块变化:

上周(2014.01.11-2014.01.17)大盘下跌,地产板块跑赢沪深300。申万地产指数下跌1.12%,沪深300下跌1.20%,地产板块有0.08%的相对收益。个股方面,龙头公司表现弱于整体,万科、保利、金地和招商分别下跌4.07%、2.74%、3.46%和5.79%。

一周回顾与展望:

信贷偏紧对销售的制约将延续到春节后。上周销售仍低迷,其中新房市场成交仍维持在低位,接近新国五条细则出台后的绝对水平;二手房市场成交也延续了三季度以来的下降趋势。信贷仍偏紧,对销售形成制约,北京谣传取消首套房贷款利率85折优惠,反映出信贷持续偏紧的信号,我们判断,伴随107号文的进一步发酵和中央对于影子银行加强治理的态度,高利率、紧额度仍将持续。

北京加大自住型商品房供地,一线城市政策风险仍存。北京土地市场明显加大住宅用地供给,今年以来推出的面积达到167万方,已经高于月均住宅成交面积100万方;自住型商品房用地开始成为土地市场供给主体,从成交地块结构看,自住型商品房达到了88%。我们认为,北京通过加大自住型商品房土地供给调控房价的态度坚决,将在一定程度上起到平抑房价作用,其他房价上涨压力较大的一线城市,依然存在着政策风险。

供需矛盾有望改善,但需求不振将持续,由于前期股价中隐含了对于需求大幅下调的预期,维持行业增持评级。由于需求不振将持续,我们看到上周板块上涨较多的仍是转型公司及催化剂集中释放的公司,我们建议投资者继续关注主题机会,包括:房地产服务业受益标的世联行、拥有深圳工业地并参与城市更新的受益标的中粮地产、产城融合的受益标的华夏幸福、自贸区建设主线的京能置业(天津)和建发股份(厦门);并建议继续关注国企改革主线:格力地产、华发股份、深振业A、中华企业。