房地产行业:优先股来临,对地产板块影响有限

事件:证监会于3月21日(周五)下午出台《优先股试点管理办法》,地产、银行、券商、煤炭板块出现强劲反弹。

短期看地产上市公司发行优先股概率低,适用范围较小、仍需国土部门审批是主要制约

1)优先股发行限定于上证50标的公司或者发行优先股进行兼并重组的公司,本质上有对银行补充资本金、煤炭等产能过剩行业兼并重组避免信用事件进一步大面积爆发的机会型考虑在里面,地产公司符合条件的只有保利地产、金地集团和中国建筑。2)办法第30条还提到,上市公司最近三十六个月内因违反工商、税收、土地、环保、海关法律、行政法规或规章,受到行政处罚且情节严重的,不得公开发行优先股,意味着地产公司依然要闯过国土部审核这一关,难度并不亚于再融资方案的批复。3)我们询问了保利地产和金地集团对优先股的看法,他们措辞依然是,观察为主,有机会不会放弃,我们判断地产公司将优先股提上日程仍需时日。

中期看优先股可能成为地产公司重要融资渠道,但仍需政策松绑和地产基本面的好转

1)从美国地产公司实践来看,优先股融资主要是用于开发商的夹层融资和商业地产商的并购融资,优先股的优势主要来自其类永续债的性质(永续融资)和改善资本结构的功能,从融资成本上看,美国的优先股具备一定优势,股息率一般在6%-8%。2)由于优先股在利息分配上较债务工具劣后,故其利率仍将高于债权工具,美国优先股股息率较低主要因附有转股期权,目前国内的办法中规定优先股不得转股,故优先股利率将高于债务工具,未来地产公司是否会发行优先股,仍需要看优先股政策是否有更大放松。3)当前部分地产公司发行债务工具利率仍较高(信托>10%,MTN>8%),认购者数量偏少,地产公司的债务融资仍需要更多债权投资人的认可。

预期改善仍是推动地产板块上涨的主要因素,维持我们3月13日以来看好地产的观点和逻辑

周五地产板块上涨与优先股关系不大,板块的催化剂依然来自再融资开闸带来的预期改善和龙头万科的一系列资本运作行为(合伙人制度的预期、大股东华润的增持)。继续看好地产板块的估值修复,维持我们3月13日以来建议增配地产板块观点,后续预期改善和销量回升将继续推动板块反弹。大市值公司我们首推万科和招地认为还会有20%的空间(3/13以来万科上涨了4%,招地上涨了10%),目前保利地产估值偏低,也值得介入。部分前期估值偏低、再融资预案有望批复的地产公司,值得买入并持有。再融资开闸受益股看好莱茵置业(未评级)、大名城(未评级)、北京城建(增持);京津冀主题个股看好华夏幸福(买入)、荣盛发展(增持);触网主题个股看好世联行(买入)和三六五网(买入)。